Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Italië?

Je woonplaats bepaalt de route, niet je paspoort

Als Nederlander ben je EU-burger. Je hebt geen vergunning nodig om in Italië een woning te kopen of er geld voor te lenen. Een Italiaanse bank behandelt je dossier wel anders dan dat van iemand die in Italië woont, omdat je inkomen, je belastingaangifte en je kredietverleden in Nederland liggen. Daar komt bij dat banken hun voorwaarden voor niet-inwoners zelden openbaar maken: wat een bank van jou vraagt, hoor je pas als je een aanvraag doet. Wie de stappen vooraf kent, verliest daar minder tijd aan.

BNL, de Italiaanse bank van de BNP Paribas-groep, beschrijft haar hypotheekproces in zeven fasen: aanvraag, beoordeling van de klant, taxatie en kredietbesluit, notarisonderzoek, brandverzekering, voorbereiding van de akte en uitbetaling. Andere banken noemen de stappen soms anders, maar de volgorde is vergelijkbaar. Daar gaat een stap aan vooraf die alleen voor buitenlandse kopers echt werk is.

Stap 1: codice fiscale en een Italiaanse rekening

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Zonder codice fiscale kan een Italiaanse bank geen aanvraag aanmaken. Je vraagt het nummer aan met formulier AA4/8 bij een kantoor van de Agenzia delle Entrate in Italië, zelf of via iemand met een volmacht. Niet elk Italiaans consulaat neemt de aanvraag van niet-Italianen aan, dus vraag dat eerst na. De details staan in codice fiscale aanvragen als koper uit Nederland.

Een bank kan als voorwaarde stellen dat je bij haar een rekening opent waarvan de termijnen worden afgeschreven. Volgens de Banca d'Italia horen de kosten van zo'n verplichte rekening dan in het jaarlijkse kostenpercentage (TAEG) van het aanbod, zodat je ze kunt vergelijken. Los daarvan heb je als inwoner van de EU recht op een Italiaanse basisrekening, de conto di base. De Banca d'Italia schreef banken op 5 augustus 2026 aan omdat ze die rekening soms ten onrechte weigeren aan mensen die niet in Italië wonen, en gaf ze tot 30 november 2026 om hun procedures daarop na te lopen. Een Italiaanse rekening maakt ook het betalen van de IMU, water en stroom eenvoudiger.

Stap 2: de aanvraag en het PIES

Je vraagt bij een of meer banken een voorstel op maat aan. De bank wil daarvoor weten wat je verdient, wat je al betaalt en wat je zoekt, en geeft je dan het PIES: de Italiaanse versie van het Europese standaardinformatieblad dat Nederlandse hypotheekverstrekkers als ESIS gebruiken. Omdat het formaat in de hele EU vastligt, kun je een Italiaans voorstel regel voor regel naast een Nederlands voorstel leggen, bijvoorbeeld voor een verhoging van de hypotheek op je eigen woning. Let vooral op de opslag boven de referentierente, het kostenpercentage, het aflossingsschema en alle losse kostenposten.

BNL laat je bij de aanvraag naast het aanvraagformulier ook het PIES tekenen en stelt de concepttekst van de hypotheekakte ter beschikking voordat je dossier compleet is. Vraag bij elke bank om dat concept: dan heb je tijd om het te laten vertalen of uitleggen voordat er iets vastligt.

Stap 3: de beoordeling van jou

In de istruttoria controleert de bank of je dossier compleet is en of de lening bij je inkomen past. Voor iemand in loondienst noemt de Banca d'Italia drie stukken: een verklaring van de werkgever over je dienstverband, je laatste loonstrook en je jaaropgave of aangifte. Uit Nederland lever je de tegenhangers aan: een werkgeversverklaring, recente loonstroken en je aangifte inkomstenbelasting. Werk je als ondernemer, dan draait het om je aangiften en je inschrijving in het handelsregister; zie Italiaanse hypotheek als zzp'er of DGA. Reken erop dat de bank Italiaanse vertalingen van Nederlandse stukken vraagt, en vraag vooraf welke stukken beëdigd vertaald moeten zijn. Het volledige overzicht staat in documenten voor een Italiaanse hypotheek als koper uit Nederland.

De bank kijkt ook naar je leeftijd en je bestaande lasten. Italiaanse vergelijkingssites noemen 75 jaar bij de laatste termijn als de grens van de meeste banken; een deel gaat tot 80. Je lopende Nederlandse hypotheek staat niet in het BKR, want een hypotheek op je eigen woning wordt daar alleen bij een achterstand gemeld, dus die geef je zelf op. Het BKR kan je overige leningen volgens zijn privacyverklaring wel delen met aangesloten kredietverstrekkers in Italië als je daar krediet aanvraagt. Hoe die lasten je leenbedrag bepalen, rekenen we voor in hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek.

Stap 4: perizia en delibera

Is de bank positief over jou, dan komt de woning aan de beurt. Bij BNL is dat eerste oordeel uitdrukkelijk voorwaardelijk: het kredietbesluit volgt pas na de taxatie. Een technicus in opdracht van de bank bezoekt het pand en controleert in de perizia de waarde, de kadastrale categorie, beperkingen en rechten van anderen, en afwijkingen van de bouwvergunning. Pas als daar niets uitkomt dat de lening in de weg staat, geeft de bank de delibera, het formele kredietbesluit.

Hier kan een dossier stranden terwijl je inkomen in orde is. Een oud of landelijk pand heeft vaker verschillen tussen kadaster, vergunning en werkelijkheid, en die controle hoort daarom vóór je bod. Hoe je dat aanpakt, staat in huis kopen in Italië als Nederlander. Valt de perizia lager uit dan de koopprijs, dan rekent de bank met de lagere waarde.

Stap 5: notarisonderzoek en verzekering

De notaris kies je zelf. Die stuurt de bank een voorlopig notarieel rapport met alles wat de openbare registers over de woning van de afgelopen twintig jaar vermelden. De bank legt dat rapport naast de perizia, zodat vaststaat dat de getaxeerde woning dezelfde is als de woning waarop de hypotheek komt.

Het pand moet verzekerd zijn tegen brand, ontploffing en vergelijkbare schade; BNL verwijst daarvoor naar een circulaire van de Banca d'Italia uit 2006. Je mag die polis bij de bank afsluiten of zelf elders, mits hij aan de eisen van de bank voldoet en de bank als begunstigde vermeldt. Voor een levensverzekering geldt volgens de Banca d'Italia iets vergelijkbaars: vraagt de bank er een, dan moet ze een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar accepteren zonder de voorwaarden van de lening te veranderen.

Stap 6: het bindende aanbod en zeven dagen bedenktijd

Daarna stuurt de bank het bindende aanbod, de offerta vincolante. Vanaf dat moment heb je minstens zeven dagen om het aanbod te vergelijken en te beslissen, en in die periode zit de bank eraan vast. BNL baseert dat op artikel 120-novies van de Italiaanse bankwet en vraagt de datum van de akte daarom minstens tien werkdagen vooraf. Wil je toch sneller tekenen, dan moet je bij die bank schriftelijk afstand doen van een deel van de bedenktijd. Zet de datum van de rogito dus niet op de dag waarop de delibera binnenkomt.

Stap 7: rogito, hypotheekakte en uitbetaling

Bij de notaris teken je naast de koopakte de hypotheekakte, waarna de notaris de hypotheek laat inschrijven. Het geld kan bij de ondertekening worden uitbetaald of later, zodra de inschrijving vaststaat; volgens de Banca d'Italia gebeurt dat meestal pas enkele dagen na de handtekening. Spreek daarom vooraf met notaris en bank af hoe de verkoper op de dag van de akte wordt betaald. Bij de uitbetaling houdt de bank 2 procent imposta sostitutiva in op het leenbedrag, omdat een vakantiewoning geen prima casa is. Het deel van de koopprijs dat de bank niet leent en alle aankoopkosten komen uit je eigen geld; zie kosten bij het kopen van een huis in Italië.

Welke banken aan niet-inwoners lenen

Een openbare lijst bestaat niet. Een overzicht van betaaldienst Wise van december 2025 noemt BNP Paribas (in Italië BNL), UniCredit, Intesa Sanpaolo, Monte dei Paschi di Siena en Banco BPM als banken die aan niet-inwoners lenen. Dat is een startpunt, geen toezegging: beleid verschilt per bank, per regio en per dossier, en ook een bank uit zo'n lijst kan jouw aanvraag afwijzen.

Bij de vele kleine coöperatieve banken in Italië, de banche di credito cooperativo, is de ruimte kleiner. De Italiaanse bankwet schrijft voor dat zij hun kredieten overwegend aan hun eigen leden verstrekken, binnen een vastgelegd werkgebied. Een vriendelijk lokaal kantoor in het dorp van je droomhuis is daarom niet vanzelf je hypotheekbank.

De Nederlandse kant

Ook als je in Italië leent, blijft Nederland meekijken. Voor de Belastingdienst valt je Italiaanse woning in box 3, en de Italiaanse lening telt daar als schuld; renteaftrek in box 1 heb je niet. Kies je in plaats daarvan voor een verhoging van je Nederlandse hypotheek, dan geef je het deel dat je niet voor je eigen woning gebruikt volgens de Belastingdienst ook als schuld in box 3 aan, zonder renteaftrek. Het belastingverdrag tussen Nederland en Italië laat Italië belasting heffen over de woning, en Nederland verleent daarvoor een vermindering. Wat dat in euro's betekent, staat in de kostengids.

Je kunt de routes ook combineren: een deel overwaarde of spaargeld uit Nederland, een deel Italiaanse hypotheek. De afweging staat in Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland en in overwaarde van je Nederlandse woning gebruiken.

Zo plan je de volgorde

Begin met wat geen woning nodig heeft: de codice fiscale, je stukken uit Nederland en een eerste berekening van je leenbedrag. De perizia en het notarisonderzoek komen pas als je een woning hebt, en de bank vraagt voor de beoordeling van de woning onder meer een kopie van het compromesso. De financiering moet in dat contract dus tijd krijgen. Spreek een termijn af die ruimte laat voor de beoordeling, de perizia, de delibera en de zeven dagen bedenktijd, met een voorbehoud voor als de bank nee zegt. Hoe je dat formuleert, staat in het voorlopige koopcontract in Italië en je hypotheek.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek?
• Documenten voor een Italiaanse hypotheek als koper uit Nederland
• Checklist voor je een bod doet op een Italiaanse woning