Kosten bij een woning kopen in Italië vanuit Nederland

Drie vragen bepalen wat je betaalt

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

De Italiaanse kosten koper zijn geen vast percentage. Ze hangen af van drie dingen die je al vóór je bod kunt weten: van wie je koopt (een particulier of een bouwbedrijf dat btw rekent), wat de woning voor jou wordt (je hoofdverblijf in Italië of een tweede woning) en of je met een Italiaanse hypotheek financiert. Je nationaliteit speelt geen rol: een Nederlander die een vakantiewoning koopt, valt onder dezelfde tarieven als een Italiaan die een tweede huis koopt.

Voor de meeste kopers uit Nederland luidt het antwoord: een bestaande woning, van een particulier, als tweede woning. Dan betaal je 9 procent registratiebelasting, in de meeste gevallen niet over de koopprijs maar over de kadastrale waarde, plus twee vaste bedragen van 50 euro.

Particulier of bouwbedrijf: registratiebelasting of btw

Volgens de gids van de Agenzia delle Entrate gelden bij de aankoop deze tarieven:

• Van een particulier, of van een bedrijf dat zonder btw verkoopt: imposta di registro van 9 procent voor een tweede woning of 2 procent met het prima casa-voordeel, in beide gevallen minstens 1.000 euro, plus 50 euro imposta ipotecaria en 50 euro imposta catastale.
• Van een bouwbedrijf dat btw rekent: 10 procent IVA over de prijs voor een tweede woning, 4 procent met het prima casa-voordeel en 22 procent voor woningen in de luxecategorieën A/1, A/8 en A/9, plus drie vaste bedragen van elk 200 euro (registro, ipotecaria en catastale).

Btw is de regel als het bouwbedrijf of de renovatieonderneming binnen vijf jaar na oplevering verkoopt, en kan daarna nog gelden als de verkoper er in de akte voor kiest. Valt de verkoop buiten die regel, dan is hij vrijgesteld van btw en betaal je registratiebelasting, net als bij een particulier. Bij een aankoop met btw reken je altijd over de volledige prijs. Daardoor is nieuwbouw als tweede woning fiscaal vaak duurder dan een bestaande woning met dezelfde koopprijs, zoals het rekenvoorbeeld hieronder laat zien.

Het prezzo-valore: 9 procent over de kadastrale waarde

Koop je als privépersoon een woning van een particulier, dan kun je de notaris in de akte vragen de registratie-, hypotheek- en kadasterbelasting te berekenen over de kadastrale waarde in plaats van over de prijs. Die regeling heet het prezzo-valore en bestaat sinds 2006. De kadastrale waarde is de rendita catastale, verhoogd met 5 procent, maal 120 voor een tweede woning of maal 110 voor een prima casa. In de akte staat daarnaast altijd de werkelijk afgesproken prijs.

Het verschil kan groot zijn, omdat de rendita van veel Italiaanse woningen ver onder de marktwaarde ligt. Het prezzo-valore heeft nog twee gevolgen: de Agenzia kan de waarde voor de registratiebelasting niet meer corrigeren, en volgens de Agenzia gaat het honorarium van de notaris met 30 procent omlaag. Het werkt niet bij een aankoop met btw. En het vervalt als in de akte een lagere prijs staat dan je werkelijk betaalt: dan volgt belasting over de echte prijs plus een boete van 50 tot 100 procent van het verschil in belasting.

Vraag daarom vóór je bod de visura catastale op, het uittreksel uit het kadaster waarop de rendita staat. Met dat ene getal reken je de belasting zelf uit.

Rekenvoorbeeld: een tweede woning van 250.000 euro

Stel: je koopt een bestaand huis in Toscane van een particulier voor 250.000 euro, als tweede woning. Op de visura catastale staat een rendita van 1.000 euro, de makelaar rekent 3 procent plus btw en je leent 125.000 euro bij een Italiaanse bank. De rendita en de provisie zijn aannames voor dit voorbeeld; vraag voor jouw woning de echte cijfers op.

• Kadastrale waarde: 1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 euro
• Registratiebelasting, 9 procent van 126.000 euro: 11.340 euro
• Hypotheek- en kadasterbelasting: 2 × 50 = 100 euro
• Makelaar: 3 procent van 250.000 = 7.500 euro, plus 22 procent btw: 9.150 euro
• Imposta sostitutiva op de hypotheek, 2 procent van 125.000 euro: 2.500 euro

Samen is dat 23.090 euro, ruim 9 procent van de koopprijs. Dan ontbreken nog de notaris voor de koopakte en de hypotheekakte, de taxatie (perizia) en dossierkosten van de bank, een technische controle en een tolk of vertaling bij de akte.

Drie varianten op hetzelfde huis maken de keuzes zichtbaar. Zonder prezzo-valore zou de registratiebelasting alleen al 22.500 euro zijn (9 procent van 250.000). Was het nieuwbouw van een bouwbedrijf, dan betaalde je 25.000 euro btw plus 600 euro vaste belastingen. Ga je er binnen 18 maanden echt wonen met het prima casa-voordeel, dan daalt de registratiebelasting naar 2.310 euro (2 procent van 1.000 × 1,05 × 110) en de belasting op de hypotheek naar 312,50 euro.

Prima casa: alleen als Italië je woonplaats wordt

Het lage tarief van 2 procent registratiebelasting, of 4 procent btw, is bedoeld voor wie de woning tot hoofdverblijf maakt. Voor een koper uit Nederland betekent dat: je laat je binnen 18 maanden na de akte als inwoner (residenza) inschrijven in de gemeente waar de woning ligt, en dat voornemen staat in de koopakte. Verder mag je in die gemeente geen andere woning bezitten, en elders in Italië geen woning die je al met het prima casa-voordeel kocht, tenzij je die binnen twee jaar verkoopt. Die termijn van twee jaar geldt voor aktes vanaf 1 januari 2025; daarvoor was het één jaar. Woningen in de categorieën A/1, A/8 en A/9 vallen er buiten.

De voorwaarden in de gids van de Agenzia gaan over woningen in Italië, dus je huis in Nederland staat het voordeel niet in de weg; laat de notaris dat voor jouw situatie bevestigen. Lukt de verhuizing niet, dan betaal je het verschil in belasting met rente en een boete van 30 procent. Zie je binnen de 18 maanden al dat het niets wordt, dan kun je de verklaring intrekken bij het kantoor waar de akte is geregistreerd: je betaalt dan het verschil met rente, zonder die boete. Ook wie de woning binnen vijf jaar verkoopt zonder binnen een jaar een nieuwe hoofdwoning te kopen, verliest het voordeel. Overweeg je echt te verhuizen, lees dan ook wonen in Italië als Nederlander.

Notaris, makelaar en het compromesso

Een wettelijk tarief voor de notaio bestaat sinds 2012 niet meer: de tarieven van de gereglementeerde beroepen zijn toen afgeschaft. De notaris moet zijn honorarium wel vooraf schriftelijk of digitaal opgeven. Vraag die offerte (preventivo) voor beide aktes, de koopakte en de hypotheekakte, en vraag er meteen bij wat een tolk of een tweetalige akte kost als je geen Italiaans spreekt.

De makelaar heeft volgens het Italiaanse burgerlijk wetboek recht op provisie van elk van beide partijen als de koop door zijn tussenkomst tot stand komt. Hoeveel, is vrij te onderhandelen. Italiaanse vergelijkingssites noemen voor woningen meestal 2 tot 4 procent, plus 22 procent btw. Leg het percentage vast voordat je een voorstel tekent.

Ook het voorlopige contract kost geld. Het compromesso moet binnen 30 dagen worden geregistreerd, voor 200 euro registratiebelasting plus zegelrecht. Voor contracten vanaf 1 januari 2025 komt daar 0,5 procent bij over de caparra of een vooruitbetaling zonder btw; dat bedrag wordt bij de definitieve akte verrekend met de registratiebelasting. Laat je het compromesso door een notaris opmaken om het in de openbare registers in te schrijven (trascrizione), dan betaal je daarnaast 200 euro hypotheekbelasting, 35 euro tasse ipotecarie en 155 euro zegelrecht. Die inschrijving beschermt je als de verkoper het huis intussen aan een ander verkoopt of er een hypotheek op laat zetten. Hoe je de caparra en de voorbehouden regelt, lees je in het voorlopige koopcontract en je hypotheek.

Wat een Italiaanse hypotheek kost

Leen je bij een Italiaanse bank, dan houdt die bij de uitbetaling de imposta sostitutiva in: 2 procent van het geleende bedrag als de woning geen prima casa is, 0,25 procent als je wel aan de prima casa-voorwaarden voldoet (artikel 18 van DPR 601/1973). Daarbij komen de perizia, de dossierkosten van de bank en de notaris voor de hypotheekakte. Die posten verschillen per bank; zet voorstellen naast elkaar zoals we beschrijven in hypotheek voor niet-inwoners in Italië. Financier je in plaats daarvan met overwaarde op je Nederlandse woning, dan vervallen de Italiaanse hypotheekakte en de imposta sostitutiva; de kosten van die route staan in die gids.

De Nederlandse kant: box 3 en het verdrag met Italië

Zolang je in Nederland woont, is een woning in Italië voor de Belastingdienst een tweede woning buiten Nederland. Die hoort in box 3 bij de overige bezittingen, tegen de waarde in het economische verkeer. Voor 2026 rekent de Belastingdienst daarover met een vast forfaitair rendement van 6,00 procent en een tarief van 36 procent, na aftrek van het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon. Een hypotheek voor die woning telt in box 3 als schuld: voor 2026 voorlopig met 2,70 procent, boven een drempel van 3.800 euro per persoon. In box 1 is er geen hypotheekrenteaftrek voor.

Italië mag de woning zelf belasten. Dat staat in het belastingverdrag tussen Nederland en Italië van 8 mei 1990 (artikelen 6 en 23), dat sinds 3 oktober 1993 geldt. Nederland neemt de woning wel op in de grondslag, maar verleent daarvoor een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (artikel 24). Volgens het protocol bij het verdrag telt daarbij de waarde van de woning min de hypotheek die erop rust. Hoe groot die vermindering uitvalt, hangt af van de rest van je box 3-vermogen, en adviseurs wijzen erop dat ze het Nederlandse deel niet altijd helemaal wegneemt. Laat de eerste aangifte na de aankoop daarom door een fiscalist nakijken. In Italië zelf betaal je als eigenaar jaarlijks de gemeentelijke IMU; hoe die werkt staat in de IMU uitgelegd.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Huis kopen in Italië: financiële voorbereiding
• Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië
• Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet
• Huis kopen in Italië als Nederlander: stappen, regels en valkuilen