Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië

Welke Nederlandse routes mogelijk zijn

Denk aan het verhogen van je bestaande hypotheek of een tweede hypotheek op je Nederlandse woning. Nederlandse geldverstrekkers financieren een huis in het buitenland meestal niet en nemen het dus ook niet als onderpand: de lening steunt op je woning in Nederland. Of dat haalbaar is, hangt af van de waarde van je huis, je inkomen, je leeftijd, de looptijd en het beleid van je geldverstrekker.

In de praktijk zijn er twee varianten. Bij een verhoging krijg je van je huidige geldverstrekker een extra leningdeel naast je bestaande hypotheek. Is bij de notaris destijds een hogere hypothecaire inschrijving gevestigd dan je nu leent, dan kan een verhoging tot dat ingeschreven bedrag volgens hypotheekvergelijkers zonder nieuwe notarisakte, al toetst de bank je inkomen opnieuw en kan ze een nieuwe taxatie vragen. Bij een tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker, of als je inschrijving te laag is, ga je wel opnieuw naar de notaris.

Wat je geldverstrekker toetst

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

De spelregels staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, in de versie die sinds 1 januari 2026 geldt. Drie ervan raken een lening voor Italië.

• Samen maximaal 100 procent. Je hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde van je Nederlandse woning (artikel 5). Je bestaande lening en de verhoging tellen samen.
• Een strengere norm voor niet-aftrekbare rente. Voor het deel van je hypotheek waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, geldt een aparte tabel met lagere percentages (bijlage 1, tabel 3). Bij een toetsinkomen van 60.000 euro en een toetsrente tussen 4,001 en 4,5 procent mag 23,6 procent van je inkomen naar bruto rente en aflossing van een aftrekbaar leningdeel, tegen 17,7 procent voor een niet-aftrekbaar deel. Een euro die je leent voor Italië, kost dus meer leenruimte dan een euro voor je eigen huis.
• Geen NHG op de verhoging. Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie mag alleen worden verhoogd voor onder meer verbouwen en verduurzamen, het uitkopen van een ex-partner of mede-erfgenamen en het afkopen van erfpacht. Het deel voor Italië wordt dus een lening zonder NHG.

Daarnaast heeft elke geldverstrekker eigen acceptatieregels voor een leningdeel dat je niet in je eigen huis steekt. Vraag die vooraf op en noem het doel erbij: een woning in Italië.

Waarom deze route aantrekkelijk lijkt

Met het geld al op je rekening koop je in Italië als contante koper. Je hoeft in het compromesso geen voorbehoud voor een Italiaanse hypotheek op te nemen en er komt geen taxatie van een Italiaanse bank, de perizia, aan te pas. De imposta sostitutiva, de belasting van 2 procent die een Italiaanse bank bij een tweede woning op de lening inhoudt, hoort bij een Italiaanse hypotheek en niet bij een lening op je huis hier. En je regelt alles in het Nederlands, met een adviseur en een bank die je kent. Daar staat tegenover dat het hele risico van de aankoop op je Nederlandse woning en je Nederlandse maandlast komt te liggen.

Wat vaak wordt onderschat

Een verhoging legt beslag op ruimte die je in Nederland later nog nodig kunt hebben: voor een verbouwing, een volgende verhuizing of de jaren na je pensioen, als je inkomen daalt en een geldverstrekker bij elke wijziging opnieuw rekent, voor wie de AOW-leeftijd heeft bereikt met een eigen tabel. De extra maandlast loopt door, ook als de Italiaanse aankoop zonder haperen verloopt en ook in een jaar waarin je het huis daar niet verhuurt.

Wat kopers ook vaak verrast: de rente op dat extra deel is niet aftrekbaar, en de schuld verhuist voor de Belastingdienst naar box 3. Hoe dat uitpakt, lees je hieronder.

Box 3: wat de Belastingdienst met de lening en het huis doet

De Belastingdienst rekent (hypotheek)schulden die niet tot de eigenwoningschuld horen, en schulden voor de financiering van een tweede woning, tot box 3. Een lening voor een huis in Italië is zo'n schuld, ook als ze op je Nederlandse woning rust.

De cijfers voor 2026: van je schulden in box 3 telt alleen het deel boven 3.800 euro per persoon mee, 7.600 euro voor fiscale partners samen. Op die schulden rekent de Belastingdienst een forfaitair percentage van 2,70; dat is nog voorlopig en wordt begin 2027 vastgesteld. De Italiaanse woning zelf is een overige bezitting, met een vast percentage van 6,00. Het heffingsvrij vermogen is 59.357 euro per persoon en het tarief in box 3 is 36 procent.

Italië mag de woning volgens het belastingverdrag van 1990 ook zelf belasten, en Nederland geeft daarvoor een vermindering. Voor die berekening telt het verdrag de waarde van de Italiaanse woning min de schulden die met een hypotheek op die woning zijn gedekt (protocol, punt 10). Een lening op je Nederlandse huis is geen hypotheek op de Italiaanse woning. Hoe dat in jouw aangifte uitpakt, hangt ook af van de Nederlandse uitvoeringsregels en van je overige vermogen; laat het een fiscalist doorrekenen voordat je kiest.

Combineren met spaargeld of Italiaanse financiering

Veel kopers combineren: eigen spaargeld, een verhoging in Nederland en soms een kleinere Italiaanse hypotheek op het huis daar. Zo zet je niet alles op één onderpand en houd je buffer over als de perizia lager uitvalt of de akte later komt dan gepland. De twee leningen verschillen op vijf punten:

• Onderpand: bij een verhoging je Nederlandse woning, bij een Italiaanse hypotheek het huis in Italië.
• Hoeveel: in Nederland samen maximaal 100 procent van je woningwaarde, als je inkomen het toelaat; in Italië noemen Italiaanse gidsen voor niet-inwoners 50 tot 70 procent van het laagste van koopprijs en perizia.
• Belasting op de lening: een Italiaanse bank houdt bij een tweede woning 2 procent imposta sostitutiva in; op 150.000 euro is dat 3.000 euro.
• Vervroegd aflossen: in Italië is een boete daarvoor bij een woninghypotheek van een particulier nietig; in Nederland hangt het af van je voorwaarden en je rentevaste periode.
• Box 3: beide leningen zijn een schuld in box 3 zonder renteaftrek; het verschil zit hooguit in de vermindering voor dubbele belasting.

Wat de Italiaanse route voor jou als niet-inwoner verder betekent, staat in hypotheek voor niet-inwoners in Italië.

Rekenvoorbeeld: 150.000 euro uit je Nederlandse woning

Een illustratie, geen offerte. Aannames: je Nederlandse woning is 450.000 euro waard en er staat nog 230.000 euro hypotheek op. Je koopt in Italië een huis van 240.000 euro als tweede woning, je bent alleenstaand en na de aankoop heb je geen ander vermogen in box 3. Je verhoogt je hypotheek met 150.000 euro, als annuïteit over 20 jaar tegen een veronderstelde rente van 4,5 procent.

• Totale hypotheek: 230.000 + 150.000 = 380.000 euro, 84 procent van de woningwaarde en dus binnen de grens van 100 procent.
• Maandlast van de verhoging: ongeveer 949 euro, zonder renteaftrek. In het eerste jaar is daarvan ongeveer 6.650 euro rente.
• Rente over de hele looptijd: ongeveer 77.750 euro.
• De rest van de koopprijs en de kosten koper betaal je uit eigen geld; welke kosten dat zijn, staat in de kosten van een huis kopen in Italië.
• Box 3 in 2026: de Italiaanse woning geeft 240.000 × 6,00% = 14.400 euro forfaitair rendement. Van de schuld telt 150.000 − 3.800 = 146.200 euro mee; tegen 2,70% is dat 3.947 euro negatief rendement. Je rendementsgrondslag is 240.000 − 146.200 = 93.800 euro, en na het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro blijft 34.443 euro over.

Wat je over die 34.443 euro uiteindelijk betaalt, hangt af van de vermindering voor de Italiaanse woning, en dus van je overige vermogen en van de vraag aan welke bezitting de schuld wordt toegerekend. Daarom noemen we hier geen eindbedrag. Wat vaststaat: de verhoging kost je ongeveer 949 euro per maand zonder belastingvoordeel, en die last moet je ook kunnen dragen in een jaar waarin het Italiaanse huis niets opbrengt.

Kijk verder dan enkel de rente

Zet bij elke route alle kosten naast elkaar: advies en taxatie in Nederland, een eventuele notaris, de rentevaste periode, de ruimte om boetevrij extra af te lossen, verplichte verzekeringen en de vraag welk huis het risico draagt. Een scherpe rente op een lening die je eigen woning onnodig zwaar belast, is zelden de goedkoopste keuze. Houd er ook rekening mee dat de rente op een lening voor een tweede woning in het buitenland niet onder de hypotheekrenteaftrek valt, ook niet als het geld uit een hogere hypotheek op je Nederlandse woning komt.

Wanneer eerst advies in Nederland nodig is

Zodra je eigen huis het onderpand wordt, hoort er een Nederlands hypotheekadvies bij, en voor de vragen over box 3 en het belastingverdrag een fiscalist. Laat ook doorrekenen wat er met je maandlast gebeurt als een van beide inkomens wegvalt, en of je overlijdensrisicoverzekering de hogere schuld nog dekt.

Let op de volgorde. Regel de toezegging van je Nederlandse geldverstrekker voordat je in Italië het compromesso tekent, want daarbij betaal je doorgaans al een aanbetaling, de caparra, die je kunt verliezen als je de koop niet afmaakt. Hoe dat contract werkt, staat in het voorlopig koopcontract in Italië. Financiert een Italiaanse bank een deel, dan wil die bovendien zien waar je eigen inbreng vandaan komt en telt ze je hogere Nederlandse maandlast mee.

Hou ook rekening met het leven na de aankoop

Kijk vijf tot tien jaar vooruit. Wil je de Nederlandse woning later verkopen, bijvoorbeeld om zelf in Italië te gaan wonen, dan los je de verhoging af uit de opbrengst en houd je minder over voor je volgende stap. Blijf je juist in Nederland wonen tot na je pensioen, dan moet de extra last ook met een lager inkomen te dragen zijn. En de percentages in box 3 worden elk jaar opnieuw vastgesteld, dus toets je plan niet aan de cijfers van één jaar alleen. Een route die vandaag past, moet ook passen als je plannen veranderen.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Huis kopen in Italië: financiële voorbereiding
• Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland
• Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet