Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland?

Twee onderpanden om uit te kiezen

Bij een Italiaanse hypotheek (mutuo ipotecario) leent een Italiaanse bank op het huis dat je koopt en laat ze een hypotheek op die woning inschrijven. Bij financiering vanuit Nederland leen je op het huis dat je al hebt: je verhoogt je hypotheek of sluit een tweede hypotheek af, en in Italië betaal je met geld dat al op je rekening staat. Daartussen ligt de combinatie: een deel uit Nederland, een deel van een Italiaanse bank en meestal ook spaargeld.

Hoe de Nederlandse route praktisch werkt, van je hypothecaire inschrijving tot de NHG-regels, staat in overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië. Hoe een Italiaanse aanvraag verloopt, van codice fiscale tot akte, lees je in kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Italië. Deze gids gaat over de keuze daartussen.

Wat bij elke keuze gelijk blijft

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

De belastingen op de aankoop hangen niet af van hoe je betaalt. Koop je een bestaande woning van een particulier als tweede woning, dan betaal je 9 procent registratiebelasting, met een minimum van 1.000 euro, plus 50 euro hypotheek- en 50 euro kadasterbelasting, of je nu leent of niet. Hoe je die posten voor jouw woning uitrekent, staat in de kosten van een huis kopen in Italië.

Ook in je Nederlandse aangifte maakt de route weinig uit. Een tweede woning is geen eigen woning, dus de lening ervoor valt in box 3 en de rente is niet aftrekbaar, of het geld nu van een Italiaanse bank komt of uit een verhoging van je Nederlandse hypotheek. Voor 2026 telt de woning als overige bezitting met een forfaitair rendement van 6,00 procent, en de schuld boven een drempel van 3.800 euro per persoon met voorlopig 2,70 procent. Het heffingsvrij vermogen is 59.357 euro per persoon en het tarief 36 procent.

Italië mag de woning volgens het belastingverdrag zelf belasten, en Nederland geeft daarvoor een vermindering. Het protocol bij dat verdrag rekent daarbij met de waarde van de woning min de schulden die met een hypotheek op die woning zijn gedekt. Een lening op je Nederlandse huis is zo'n hypotheek niet, dus hoe de vermindering per route uitvalt, kan verschillen. Laat een fiscalist dat doorrekenen voordat je kiest. En in Italië betaal je als eigenaar van een tweede woning elk jaar IMU, welke lening er ook achter zit.

Zeven verschillen naast elkaar

Hoeveel je kunt lenen. Een Italiaanse bank leent volgens de hypotheekgids van de Banca d'Italia in het algemeen niet meer dan 80 procent van de waarde uit de perizia, de taxatie door een technicus van de bank. Voor wie in Nederland woont en verdient, noemen Italiaanse gidsen meestal 50 tot 70 procent, over het laagste van koopprijs en perizia. In Nederland is je eigen huis de grens: je bestaande hypotheek en de verhoging samen mogen niet boven 100 procent van de woningwaarde uitkomen (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, artikel 5). Voor het deel waarvan de rente niet aftrekbaar is, geldt bovendien een strengere inkomenstoets. Bij een toetsinkomen van 80.000 euro en een toetsrente tussen 3,501 en 4 procent mag 25,3 procent van je inkomen naar een aftrekbaar leningdeel, maar 20,0 procent naar een niet-aftrekbaar deel (bijlage 1, tabellen 1 en 3). Kies je voor dat deel een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan toetst de geldverstrekker met minstens de rente die de AFM publiceert; voor het vierde kwartaal van 2026 is dat 5 procent.

Wat het eenmalig kost. Een Italiaanse bank houdt bij een tweede woning 2 procent imposta sostitutiva in op het leenbedrag, of 0,25 procent als het huis je hoofdverblijf wordt. Die belasting komt in de plaats van de registratie-, zegel-, hypotheek- en kadasterbelasting op de leningsakte (artikelen 17 en 18 van DPR 601/1973). Daarbij noemt de Banca d'Italia dossierkosten (istruttoria), de perizia, de notaris voor de hypotheekakte en de inschrijving van de hypotheek, en een verzekering tegen schade aan het pand. Voor een verhoging in Nederland betaal je advies, vaak een taxatie en, als je hypothecaire inschrijving niet hoog genoeg is, een notaris. Voor het deel dat je niet in je eigen woning steekt, zijn die kosten niet aftrekbaar.

Rente. De gemiddelden liggen dicht bij elkaar. Volgens de ECB rekenden banken in augustus 2026 op nieuwe woninghypotheken met een rentevaste periode van meer dan tien jaar gemiddeld 3,60 procent in Italië en 3,38 procent in Nederland; bij vijf tot tien jaar vast was dat 3,80 procent in Italië en 3,93 procent in Nederland. Het zijn marktgemiddelden over alle nieuwe woningleningen, geen tarief voor jouw situatie. Als niet-inwoner krijg je in Italië een voorstel op maat, en ook een Nederlandse verhoging wordt per dossier geprijsd. Vergelijk daarom echte voorstellen: een Italiaanse bank geeft je daarvoor gratis het PIES, een Europees standaardblad met alle voorwaarden en kosten.

Leeftijd. Italiaanse vergelijkingssites noemen 75 jaar bij de laatste termijn als grens van de meeste banken; een deel gaat tot 80. In Nederland kijkt de geldverstrekker naar je verwachte inkomen na de AOW-leeftijd als je die binnen tien jaar na het afsluiten bereikt. Wie rond de zestig koopt, krijgt in Italië dus een korte looptijd en in Nederland een toets op het pensioeninkomen.

Je positie bij het bod. Met een toegezegde Nederlandse lening koop je in Italië als contante koper: geen financieringsvoorbehoud in het compromesso en geen perizia die het bedrag nog kan verlagen. Met een Italiaanse hypotheek heb je dat voorbehoud wel nodig, omdat de bank pas na de taxatie definitief beslist. Hoe je dat voorbehoud opstelt, staat in het voorlopige koopcontract in Italië en je hypotheek.

Wat er later met het onderpand gebeurt. Een Italiaanse hypotheek blijft bij het Italiaanse huis. Volgens de Banca d'Italia mag je in een woning met hypotheek wonen en haar verhuren; verkopen is met de hypotheek erop lastiger. Een verhoging rust op je Nederlandse huis. Verkoop je dat, bijvoorbeeld omdat je naar Italië verhuist, dan los je de verhoging in de regel af uit de opbrengst en houd je minder over voor je volgende stap.

Vervroegd aflossen. Een Italiaanse hypotheek van een particulier voor de aankoop of verbouwing van een woning mag je geheel of gedeeltelijk vervroegd aflossen zonder boete: een afspraak die toch een vergoeding vraagt, is nietig (artikel 120-ter van de Italiaanse bankwet). In Nederland hangt dat af van je voorwaarden en je rentevaste periode.

Rekenvoorbeeld: een vakantiewoning van 280.000 euro, drie keer anders betaald

Aannames, geen offerte: je koopt een vakantiewoning van 280.000 euro van een particulier. De belastingen en de makelaar kosten je samen 25.000 euro; hoe je dat bedrag voor jouw woning bepaalt, staat in de kostengids. Je hebt 145.000 euro eigen geld en moet dus 160.000 euro lenen. Je Nederlandse woning is 450.000 euro waard, met nog 200.000 euro hypotheek. Om alleen de verschillen tussen de routes te laten zien, rekenen we overal met dezelfde rente: 4,0 procent vast, annuïtair over 20 jaar.

Route 1: een Italiaanse hypotheek van 160.000 euro.

• Dat is 57 procent van de koopprijs, binnen de bandbreedte die Italiaanse gidsen voor niet-inwoners noemen.
• Maandlast ongeveer 970 euro.
• De bank houdt 2 procent imposta sostitutiva in: 3.200 euro. Je eigen inbreng wordt 148.200 euro, plus dossierkosten, perizia, de notaris voor de hypotheekakte en de verzekering.
• Valt de perizia uit op 250.000 euro en leent de bank hoogstens 60 procent, dan wordt de lening 150.000 euro. De 10.000 euro verschil breng je vóór de akte zelf in.

Route 2: je Nederlandse hypotheek 160.000 euro verhogen.

• Je totale hypotheek wordt 360.000 euro, 80 procent van de woningwaarde en dus binnen de grens van 100 procent.
• Maandlast ongeveer 970 euro, zonder renteaftrek, getoetst met de strengere norm voor het niet-aftrekbare deel.
• Geen imposta sostitutiva en geen perizia. Je eigen inbreng blijft 145.000 euro, plus advies, taxatie en eventueel een notaris in Nederland.
• Een lagere taxatie in Italië speelt geen rol: je koopt contant.

Route 3: 80.000 euro in Italië en 80.000 euro in Nederland.

• Maandlasten ongeveer 485 plus 485 euro, samen weer ongeveer 970 euro.
• Imposta sostitutiva 1.600 euro, maar je betaalt de kosten van twee leningen: in Italië dossier, perizia en hypotheekakte, in Nederland advies en taxatie.
• De Italiaanse lening is 29 procent van de koopprijs. Ook bij een perizia van 250.000 euro blijft ze ruim onder wat een bank uitleent.
• Je Nederlandse hypotheek komt op 280.000 euro, 62 procent van de woningwaarde, zodat er ruimte overblijft voor later.
• De Italiaanse bank telt de Nederlandse termijn van 485 euro mee bij haar inkomenstoets, naast je bestaande hypotheek.

Wat het voorbeeld laat zien: bij dezelfde rente zijn de maandlast, de rente over de looptijd (ongeveer 72.700 euro) en box 3 in alle drie routes gelijk. De keuze valt op drie andere punten: de 2 procent belasting en de bankkosten in Italië tegenover de advieskosten in Nederland, het risico van een lage perizia, en hoeveel van je Nederlandse huis je voor Italië inzet.

Wanneer kies je wat?

Een Italiaanse hypotheek past vooral als je weinig overwaarde hebt of je Nederlandse leenruimte wilt bewaren, als je verwacht je huis in Nederland binnen enkele jaren te verkopen, of als je het risico van de aankoop bij het Italiaanse huis wilt laten. Reken dan met de 2 procent en een buffer voor de perizia. Hoeveel een Italiaanse bank jou leent, rekenen we voor in hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek.

Financiering vanuit Nederland past vooral als je ruime overwaarde hebt en je inkomen de strengere toets aankan, als je snel en zonder voorbehoud wilt bieden, of als het pand oud of landelijk is en de uitkomst van een Italiaanse taxatie onzeker. Je Nederlandse huis draagt dan wel het hele risico.

Een combinatie past als geen van beide routes alleen genoeg oplevert, of als je beide leningen bewust klein wilt houden. Je betaalt dan twee keer afsluitkosten, en elke geldverstrekker telt de lasten van de andere lening mee.

Beslis vóór je eerste bod

De route bepaalt wat er in je voorstel en je compromesso moet staan. Met een Italiaanse hypotheek is dat een financieringsvoorbehoud met termijnen die ruimte laten voor taxatie, kredietbesluit en bedenktijd. Met geld uit Nederland is het een toezegging die rond is voordat je de caparra betaalt. Wat je vóór je handtekening op orde wilt hebben, staat in de checklist vóór je een bod doet, en wanneer welk bedrag betaald wordt in huis kopen in Italië: financiële voorbereiding.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Huis kopen in Italië: financiële voorbereiding
• Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië
• Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet
• Hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek?
• Hypotheek voor niet-inwoners in Italië: de verschillen