Italiaanse hypotheek als zzp'er of DGA: wat de bank wil zien

Een ondernemer is voor de bank een dossier, geen loonstrook

Een werknemer toont een contract en drie loonstroken. Een zzp'er of DGA toont jaren aan cijfers, en de bank moet daar zelf een inkomen uit afleiden. Voor een Italiaanse bank komt daar nog bij dat het inkomen uit een ander land komt, met andere documenten en een andere belastinglogica. Dat maakt de beoordeling trager, niet per se negatiever. Wie het dossier zo opbouwt dat de bank het in één keer kan lezen, wint vaak weken.

Welke stukken een zzp'er meestal moet aanleveren

Italiaanse bronnen over leningen voor zelfstandigen noemen de laatste twee of drie belastingaangiftes met bewijs van indiening als kern, aangevuld met recente bankafschriften en een uittreksel uit het handelsregister. Vertaald naar jouw situatie ga je uit van de laatste drie aangiftes inkomstenbelasting met aanslagen, de jaarcijfers of winst-en-verliesrekeningen van dezelfde jaren, een recent uittreksel van de Kamer van Koophandel en recente privé- en zakelijke bankafschriften. Hoeveel jaar een bepaalde bank vraagt, loopt uiteen, dus vraag dat voordat je stukken laat verzamelen. De algemene lijst staat in onze gids over de documenten voor een Italiaanse hypotheek.

Gemiddelde winst in plaats van je beste jaar

Een bank wil weten wat je structureel verdient, niet wat je in een uitzonderlijk jaar haalde. Daarom kijkt ze doorgaans naar een gemiddelde over meerdere jaren, en een dalend jaar weegt zwaarder dan een stijgend jaar. Dat botst soms met je eigen beeld: heb je net je beste jaar gedraaid, dan helpt dat je aanvraag minder dan je zou hopen. Heb je investeringsaftrek of afschrijvingen die je winst kunstmatig laag houden, leg dan uit hoe die opgebouwd zijn. Een bank die de cijfers alleen aan de bovenkant leest, ziet anders een lager inkomen dan je werkelijk hebt.

DGA: loon, dividend en wat er in de bv blijft

Als DGA is je inkomen niet één bedrag. Je hebt een salaris uit je eigen bv, mogelijk dividend, en een bv waarin winst achterblijft. Een Italiaanse bank telt vooral wat je persoonlijk kunt aantonen en wat terugkeert. Het salaris is het meest overzichtelijk. Dividend telt als het over meerdere jaren terugkeert, en winst die in de bv blijft zit niet in je privé-inkomen. Bereid daarom een korte uitleg voor over hoe je jezelf betaalt, met de jaarrekening van de bv als bijlage. Het helpt als je kunt laten zien dat de bv gezond is, zonder grote schulden aan jezelf of aan de bank.

Wat de bank van je woning en je eigen inbreng wil

De woning blijft een derde pijler. Voor niet-ingezetenen is de financiering bij Italiaanse banken doorgaans beperkt tot ongeveer 50 tot 60% van de waarde, zoals ook in onze gids over hoeveel je kunt lenen staat. Als ondernemer betekent dat dat je eigen inbreng ruim moet zijn en dat je die ook moet kunnen herleiden: de herkomst van het geld, op privérekeningen, wordt gevraagd. Wie het eigen geld uit zijn bv haalt, doet er goed aan de opname netjes te laten vastleggen voordat de aanvraag begint, zodat de stortingen kloppen met de jaarcijfers.

Kopen via je bv: een ander traject

Sommige ondernemers vragen of de bv de woning kan kopen. Dat is een ander product dan een hypotheek voor een particulier. Bij een koop door een vennootschap zijn de belastingen en voorwaarden anders. De Italiaanse registratiebelasting voor een tweede woning wordt in bronnen over particuliere aankopen op 9% van de prijs of de kadastrale waarde gezet, maar de variant waarbij je de kadastrale waarde laat gelden, is bedoeld voor particulieren en geldt voor een bedrijf in de regel niet. Laat de notaris dat voor jouw koop bevestigen. Aan de Nederlandse kant geldt dat privégebruik van een woning van je bv fiscale gevolgen kan hebben, zodat je een Nederlandse adviseur nodig hebt voordat je een koopovereenkomst tekent.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Hypotheek in Italië als Nederlander krijgen
• Hoeveel kun je lenen voor een Italiaanse hypotheek?
• Welke documenten heb je nodig voor een Italiaanse hypotheek?