Voorlopig koopcontract in Italië en je hypotheek

Drie handtekeningen, en de eerste telt al

Een woning kopen in Italië verloopt via drie stukken. De proposta d'acquisto is je schriftelijke bod, meestal op een formulier van de makelaar. Het compromesso, in de wet het contratto preliminare, is het voorlopige koopcontract: koper en verkoper verplichten zich daarin om later de definitieve akte te sluiten. Die akte, de rogito, teken je bij de notaris, en volgens de koopgids van de Agenzia delle Entrate gaat de eigendom pas dan over.

Voor je hypotheek zijn de eerste twee stukken het spannendst. Daarin leg je prijs, aanbetaling en data vast, op een moment dat een Italiaanse bank je dossier vaak nog niet heeft beoordeeld en de woning nog niet heeft laten taxeren. Wat je op dat moment niet regelt, krijg je er later zelden nog in.

Een aanvaard voorstel kan al een contract zijn

Naar Italiaans recht is een overeenkomst gesloten op het moment dat degene die het voorstel deed, verneemt dat de ander het heeft aanvaard (artikel 1326 van de Codice civile). Op het formulier van de makelaar verklaar je bovendien vaak dat je bod een bepaalde periode onherroepelijk is. Heb je je daartoe verplicht, dan heeft intrekken binnen die periode geen effect (artikel 1329).

Bevat het aanvaarde voorstel genoeg om als voorlopig contract te gelden, zoals de woning, de prijs en de termijnen, dan behandelt de Agenzia delle Entrate de aanvaarding ook zo: de makelaar moet haar laten registreren, net als elk compromesso dat via hem tot stand komt. Een voorstel dat de verkoper nog niet heeft aanvaard, hoeft niet geregistreerd te worden.

Daarom hoort je financieringsclausule al in het voorstel thuis. Stel je haar uit tot het compromesso, dan onderhandel je erover terwijl de verkoper al een getekend stuk in handen heeft. Wat je vóór het bod geregeld wilt hebben, staat in onze checklist vóór je een bod doet.

Geen drie dagen bedenktijd zoals in Nederland

Koop je in Nederland als particulier een woning, dan moet dat schriftelijk, en mag je de koop binnen drie dagen nadat je de getekende akte hebt gekregen zonder opgave van reden ontbinden (artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek). Die regel hoort bij het Nederlandse recht. Kiezen koper en verkoper niets anders, dan geldt voor een contract over een woning het recht van het land waar de woning staat (artikel 4 van de Europese verordening Rome I). Voor een huis in Toscane of aan het Gardameer is dat Italiaans recht.

Een vergelijkbare wettelijke bedenktijd voor de koop van een bestaande woning kent het Italiaanse recht niet. Ook de Italiaanse consumentenwet biedt geen uitweg: het herroepingsrecht bij koop op afstand geldt niet voor contracten over de overdracht van rechten op onroerend goed (artikel 47 van de Codice del consumo). Dat je het voorstel vanuit Nederland per e-mail ondertekent, maakt dus geen verschil. Wil je bedenktijd, dan moet die als afspraak in de tekst staan.

Wat het compromesso je verplicht

Het compromesso moet op schrift: als onderhandse akte, met gelegaliseerde handtekeningen of als notariële akte. Een voorlopig contract dat niet de vorm heeft die de wet voor de definitieve koop eist, is nietig (artikel 1351).

Het is meer dan een intentieverklaring. Weigert een van beide partijen later de akte te tekenen, dan kan de ander de rechter vragen om een vonnis met dezelfde gevolgen als de akte die niet werd getekend (artikel 2932). Een verkoper die intussen een hoger bod krijgt, kan dus niet zomaar weglopen. Andersom kun jij dat ook niet als je bank afhaakt en het contract daar niets over zegt.

Lees daarom elk onderdeel vóór je tekent: de prijs, de aanbetaling en hoe die heet, de uiterste datum voor de rogito, de staat waarin de woning wordt opgeleverd en de voorwaarden waaronder iemand eruit mag. Spreek je geen Italiaans, laat de tekst dan vertalen voordat je hem ondertekent.

Caparra confirmatoria of penitenziale: het woord bepaalt je risico

In Nederland maak je de waarborgsom, meestal 10 procent van de koopsom, doorgaans over aan de notaris. In Italië spreekt de wet van een bedrag dat de ene partij aan de andere geeft, en in de praktijk gaat de caparra dan ook vaak rechtstreeks naar de verkoper. Welke regels daarna gelden, hangt af van één woord in het contract.

Bij een caparra confirmatoria (artikel 1385) wordt het bedrag bij een geslaagde koop verrekend met de prijs. Kom jij je verplichtingen niet na, dan mag de verkoper het contract opzeggen en de caparra houden. Schiet de verkoper tekort, dan mag jij opzeggen en het dubbele terugeisen. Wie liever nakoming of ontbinding met schadevergoeding vraagt, kan dat ook; de schade wordt dan volgens de gewone regels vastgesteld.

Een caparra penitenziale (artikel 1386) hoort bij een contract waarin een recht om terug te treden is afgesproken. De caparra is dan alleen de prijs van dat terugtreden: wie terugtreedt, verliest wat hij betaalde of betaalt het dubbele terug van wat hij ontving. Zo heeft elke partij een uitweg waarvan de prijs vooraf vaststaat.

Staat er alleen acconto, dan gaat het om een vooruitbetaling op de prijs. De regels van artikel 1385 horen bij de caparra, dus vraag bij een acconto uitdrukkelijk wat er met het geld gebeurt als de koop niet doorgaat.

Rekenvoorbeeld. Je koopt een huis van 300.000 euro en betaalt bij het compromesso 30.000 euro caparra confirmatoria. Die 10 procent is een aanname voor dit voorbeeld, geen wettelijke regel. Haakt je bank af en staat er geen financieringsclausule in het contract, dan mag de verkoper opzeggen en de 30.000 euro houden. Verkoopt de verkoper het huis intussen aan een ander, dan mag jij opzeggen en 60.000 euro eisen.

Registratie binnen 30 dagen en wat die kost

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Elk compromesso moet binnen 30 dagen na ondertekening bij de Agenzia delle Entrate worden geregistreerd. Komt het via een makelaar tot stand, dan is hij verplicht dat te doen; bij een notariële akte regelt de notaris het. Volgens de koopgids van de Agenzia (editie oktober 2025) betaal je bij registratie:

• 200 euro registratiebelasting, hoe hoog de koopprijs ook is;
• zegelrecht van 16 euro per vier bladzijden en in elk geval per 100 regels, of 155 euro als het compromesso notarieel is of de handtekeningen zijn gelegaliseerd;
• voor contracten vanaf 1 januari 2025: 0,5 procent over de caparra en over vooruitbetalingen waarop geen btw zit. Tot en met 2024 gold voor vooruitbetalingen nog 3 procent en voor een caparra 0,5 procent.

Die 0,5 procent is een voorschot. Bij de definitieve akte gaat ze af van de registratiebelasting die je dan betaalt, en ze is nooit hoger dan de belasting op die akte. Bij de caparra van 30.000 euro uit het rekenvoorbeeld betaal je bij registratie dus 150 euro plus 200 euro, samen 350 euro, plus zegelrecht. Gaat de koop door, dan wordt die 150 euro in de akte verrekend.

Koop je nieuwbouw van een bouwbedrijf dat btw rekent, dan werkt het anders. Een vooruitbetaling krijg je dan gefactureerd met btw, en bij registratie betaal je 200 euro voor die vooruitbetaling plus 200 euro voor het compromesso. Over een caparra rekent het bouwbedrijf geen btw, dus daarvoor geldt wel de 0,5 procent.

Inschrijving in de registers: de trascrizione

Een gewoon compromesso bindt alleen jou en de verkoper. Verkoopt hij de woning toch aan een ander, of laat hij er een hypotheek op inschrijven, dan kun je volgens de Agenzia alleen schadevergoeding van hem eisen; de verkoop of de hypotheek zelf kun je niet laten vernietigen. Daartegen beschermt de trascrizione: het compromesso wordt ingeschreven in de openbare registers, en latere verkopen of rechten van derden gaan dan niet voor op jouw rechten.

Inschrijven kan alleen als het compromesso notarieel is of de handtekeningen zijn gelegaliseerd of door de rechter vastgesteld (artikel 2645-bis). Bovenop de registratiebelasting en 155 euro zegelrecht betaal je dan 200 euro hypotheekbelasting en 35 euro tasse ipotecarie, plus het honorarium van de notaris. De bescherming is tijdelijk. Ze vervalt alsof ze nooit heeft bestaan als de definitieve akte niet is ingeschreven binnen een jaar na de afgesproken datum voor de rogito, en in elk geval binnen drie jaar na de inschrijving van het compromesso.

Inschrijven is vooral het overwegen waard bij een hoge caparra, een lange periode tot de rogito, of een verkoper met schulden of een lopende hypotheek op de woning.

Voor een woning die nog gebouwd moet worden, gelden strengere regels (decreto legislativo 122/2005). Het compromesso moet dan notarieel zijn of gelegaliseerde handtekeningen hebben. Het bouwbedrijf moet je uiterlijk bij de ondertekening een garantie (fideiussione) geven die de bedragen dekt die je vóór de overdracht betaalt. Ontbreekt die garantie, dan is het contract nietig, maar alleen jij als koper kunt je daarop beroepen.

De financieringsclausule: wat erin moet staan

Er is in Italië geen wettelijk financieringsvoorbehoud dat vanzelf in je contract staat. De wet laat partijen de werking of de ontbinding van een contract afhankelijk maken van een toekomstige, onzekere gebeurtenis (artikel 1353), en een hypotheek krijgen is zo'n gebeurtenis. Alleen wat in de tekst staat, beschermt je. Vaak heet het een condizione sospensiva del mutuo: het contract werkt pas als de lening er komt.

Een bruikbare clausule noemt ten minste:

• het bedrag dat je wilt lenen, en dat het gaat om een hypotheek voor iemand die niet in Italië woont;
• de uiterste datum waarop de bank moet hebben beslist, met tijd voor de taxatie (perizia);
• welk bewijs telt als de bank weigert, bijvoorbeeld een schriftelijke afwijzing;
• dat je de caparra en alle andere betalingen dan volledig en binnen een vaste termijn terugkrijgt;
• wat er gebeurt als de bank wel leent, maar minder dan je nodig hebt.

Dat laatste punt is in Italië geen detail. Banken lenen een percentage van de laagste van koopprijs en taxatiewaarde; voor kopers die niet in Italië wonen en geen Italiaans inkomen hebben, noemen Italiaanse gidsen ongeveer 50 tot 70 procent. Valt de perizia 20.000 euro onder de prijs, dan krijg je bij 60 procent 12.000 euro minder, terwijl de prijs in het compromesso gewoon blijft staan. Hoe de bank je leenbedrag bepaalt, lees je in hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek.

Zolang de voorwaarde loopt, moet je je te goeder trouw gedragen om de belangen van de verkoper niet te schaden (artikel 1358). Vraag de hypotheek dus echt en op tijd aan en lever de stukken die de bank vraagt; welke dat zijn, staat in documenten voor een Italiaanse hypotheek. Een clausule is geen gratis uitweg voor wie gewoon van gedachten verandert.

Gaat de koop niet door? Hoe je eruit stapt, telt ook fiscaal

Een eerdere versie van deze gids stelde dat op een teruggestorte caparra altijd 3 procent registratiebelasting valt. Zo eenvoudig is het niet: het hangt af van de manier waarop het contract eindigt.

Artikel 28 van de Italiaanse registratiewet (DPR 131/1986) maakt het onderscheid. Volgt de ontbinding uit een uitdrukkelijke ontbindende clausule of voorwaarde in het contract zelf, dan is een vaste heffing verschuldigd, tenzij er voor de ontbinding iets wordt betaald. Besluiten koper en verkoper het contract later met een aparte overeenkomst te beëindigen, de zogeheten mutuo dissenso, dan geldt die overeenkomst als een nieuw contract. Volgens de Agenzia delle Entrate is dan proportionele registratiebelasting verschuldigd over wat uit de ontbinding volgt, in dit geval de terugbetaling van de caparra (antwoord 403 van 2 augustus 2022). Italiaanse vakmedia lezen dat als 3 procent over het teruggestorte bedrag.

Bij een caparra van 30.000 euro gaat het dan om 900 euro. Zet de uitweg dus in het compromesso zelf, en laat de notaris of een advocaat bevestigen hoe jouw clausule fiscaal uitpakt.

Laat je geld uit Nederland op tijd klaarstaan

Wie vanuit Nederland koopt, betaalt vaak niet alles met een Italiaanse lening. Een deel komt uit spaargeld, uit overwaarde op de eigen woning of uit de verkoop van een huis in Nederland. Elke bron heeft een eigen doorlooptijd, en die moet passen bij twee data in het compromesso: de dag waarop je de caparra betaalt en de uiterste datum voor de rogito.

Betaal je de caparra uit een verhoging van je Nederlandse hypotheek, zorg dan dat die rond is vóór je tekent. Hangt de koop af van de verkoop van je huis in Nederland, neem dat dan als aparte voorwaarde op: een clausule over de Italiaanse bank dekt dat niet. Hoe de Nederlandse routes werken, lees je in overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië en in Italiaanse hypotheek of Nederlandse financiering.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Huis kopen in Italië: financiële voorbereiding
• Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië
• Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet
• Een Nederlandstalige makelaar in Italië kiezen
• Huis kopen in Italië als Nederlander: stappen, regels en valkuilen
• Kosten bij het kopen van een huis in Italië