Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet

Waarom het werk vóór het bod zit

Je bod in Italië is geen vrijblijvende e-mail aan de makelaar. Meestal teken je een proposta d'acquisto: een schriftelijk voorstel dat je voor een afgesproken periode niet kunt intrekken. Zet de verkoper er zijn handtekening onder, dan kan er al een contract liggen, en een Nederlandse bedenktijd krijg je daarna niet. Hoe dat juridisch werkt, staat in het voorlopige koopcontract en je hypotheek.

Deze checklist gaat over alles wat daarvoor komt. Loop de acht punten door voor elke woning die je serieus overweegt. Kun je een punt niet afvinken, dan is dat geen reden om af te haken, wel een reden om nog niet te bieden.

1. Reken je maximale bod terug vanuit je eigen geld

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Begin niet bij de vraagprijs, maar bij je eigen geld. Met een Italiaanse hypotheek betaal je de kosten koper en het deel van de prijs boven de lening zelf. Italiaanse gidsen noemen voor kopers die niet in Italië wonen en geen Italiaans inkomen hebben een lening van ongeveer 50 tot 70 procent. De bank rekent dat percentage over de laagste van twee bedragen: de koopprijs of de taxatiewaarde (perizia).

Rekenvoorbeeld. Je hebt 130.000 euro eigen geld beschikbaar, de bank leent 60 procent en je rekent met 10 procent kosten koper. Voor elke euro koopprijs betaal je dan zelf 40 cent aanvulling en 10 cent kosten, samen 50 cent. Je maximale bod is 130.000 / 0,50 = 260.000 euro, met een lening van 156.000 euro. Taxeert de bank de woning op 240.000 euro, dan leent ze 60 procent daarvan, 144.000 euro, en kom je 12.000 euro tekort. De 60 procent en de 10 procent zijn aannames voor dit voorbeeld. In het rekenvoorbeeld van onze gids over de kosten koper in Italië komen belastingen, makelaar en hypotheekbelasting voor een tweede woning van 250.000 euro uit op ruim 9 procent, nog zonder notaris en technicus.

Bied dus niet tot je laatste euro. Hoe de bank het leenbedrag vaststelt, en waarom je inkomen en je leeftijd dat plafond kunnen verlagen, lees je in hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek.

2. Kies je financieringsroute voordat je biedt

Grofweg heb je drie routes: een Italiaanse hypotheek, geld uit Nederland (spaargeld of overwaarde via een verhoging van je Nederlandse hypotheek) of een combinatie. De route bepaalt wat er in je voorstel moet staan. Leen je in Italië, dan heb je een financieringsclausule nodig met ruimte voor de taxatie. Komt het geld uit Nederland, dan moet je Nederlandse geldverstrekker akkoord zijn voordat je de aanbetaling doet. De afweging staat in Italiaanse hypotheek of Nederlandse financiering, de Nederlandse route in overwaarde gebruiken voor een woning in Italië.

Reken de Nederlandse belasting ook mee. Een tweede woning in Italië valt in box 3, net als de schuld die je ervoor aangaat, dus de rente is niet aftrekbaar in box 1. Op grond van het belastingverdrag tussen Nederland en Italië krijg je in Nederland wel een vermindering voor de Italiaanse woning, maar adviseurs wijzen erop dat die de heffing in box 3 niet altijd helemaal wegneemt. De bedragen voor 2026 staan in de kostengids.

3. Leg je papieren aan beide kanten klaar

Aan de Italiaanse kant begint alles met de codice fiscale, het Italiaanse fiscale nummer. Vraag hem aan voordat je gaat bieden, zodat je compromesso en je hypotheekaanvraag niet op een nummer hoeven te wachten. Hoe dat vanuit Nederland gaat, lees je in de codice fiscale voor Nederlandse kopers.

Aan de Nederlandse kant wil een Italiaanse bank je inkomen, je vermogen en je lopende schulden kunnen volgen. Verzamel die stukken voordat je de woning vindt die je wilt hebben, niet erna: de beslisdatum in je financieringsclausule ligt vast op het moment dat je tekent. Welke stukken een Italiaanse bank vraagt, staat in documenten voor een Italiaanse hypotheek.

4. Vraag de papieren van de woning op

De notaris controleert kadaster en hypotheekregister bij het opmaken van de akte. Dan heb je al geboden en meestal al een aanbetaling gedaan. Vraag daarom vóór je bod de volgende stukken aan de makelaar of de verkoper. Volgens de Agenzia delle Entrate zijn haar online diensten voor kadaster en hypotheekregister alleen gratis voor wie zelf eigenaar is; als koper vraag je de stukken dus het makkelijkst aan de verkoper.

• Visura catastale en planimetria: de kadastrale gegevens, de categorie en de plattegrond. Op de visura staat ook de rendita catastale, waarmee je de registratiebelasting uitrekent.
• Ispezione ipotecaria: een uittreksel uit het hypotheekregister, waarop je ziet wie eigenaar is en of er hypotheken, beslagen of andere inschrijvingen op de woning rusten.
• APE (attestato di prestazione energetica): het energiecertificaat. De verkoper moet het al bij de start van de onderhandelingen ter beschikking stellen, en advertenties moeten de energieprestatie vermelden. Krijg je het niet, dan is dat een signaal.
• Bouwdossier: vergunningen en meldingen voor verbouwingen. Is er aangebouwd of verbouwd, laat dan vóór je bod een geometra nagaan of kadaster en vergunningen kloppen met wat er staat. Waarom dat zo zwaar weegt, lees je in huis kopen in Italië als Nederlander.
• Bij een appartement: een verklaring van de beheerder (amministratore) over achterstallige bijdragen en over buitengewone werken waartoe al is besloten. Wie een appartement koopt, is samen met de verkoper aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het voorgaande jaar (artikel 63 van de uitvoeringsbepalingen bij de Codice civile).
• Bij landbouwgrond: hoort er landbouwgrond bij de woning, vraag dan na of een pachter of een boer met aangrenzende grond een wettelijk voorkooprecht heeft (prelazione agraria, artikel 8 van wet 590/1965 en artikel 7 van wet 817/1971). Zo'n recht kan je aankoop doorkruisen; de notaris kan nagaan of het speelt.

5. Controleer de makelaar voordat je via hem biedt

In de koopakte komen de gegevens van de makelaar te staan, met zijn inschrijving in het register van de Kamer van Koophandel (REA), het bedrag dat je hem betaalde en de manier waarop. Volgens de Agenzia moet de notaris makelaars die niet als bemiddelaar zijn ingeschreven bij haar melden. Vraag dus naar het REA-nummer voordat je via iemand biedt, en leg de provisie schriftelijk vast. Die is vrij te onderhandelen; Italiaanse vergelijkingssites noemen voor woningen meestal 2 tot 4 procent, met daarbovenop 22 procent btw. Meer over bevoegdheid en rolverdeling lees je in een Nederlandstalige makelaar in Italië kiezen.

6. Bepaal wat er in je voorstel staat

Het formulier van de makelaar is een begin, geen vaststaande tekst. Laat het vóór je tekent aanvullen, zodat er ten minste in staat:

• de prijs en wat erbij hoort, zoals inboedel, grond of een garage;
• hoe lang je voorstel geldig is, en houd die periode kort;
• het bedrag dat je bij het voorstel meegeeft, dat je het terugkrijgt als de verkoper niet tekent, en of het bij aanvaarding een caparra confirmatoria wordt;
• de financieringsclausule, met bedrag, beslisdatum en wat er gebeurt als de bank minder leent;
• de uiterste data voor het compromesso en de rogito, afgestemd op je bank en je geld uit Nederland;
• dat het voorstel vervalt als de stukken uit punt 4 niet in orde blijken.

Wat het verschil tussen een caparra confirmatoria en een caparra penitenziale betekent, en hoe je een financieringsclausule opstelt die echt werkt, staat in onze gids over het voorlopige koopcontract.

7. Betaal alles via de bank en bewaar de bewijzen

In de koopakte verklaren koper en verkoper hoe de prijs is betaald, bijvoorbeeld met een cheque of een bankoverschrijving, en hoeveel de makelaar kreeg en op welke manier. Betaal daarom elk bedrag, ook de aanbetaling bij je voorstel, via de bank vanaf je eigen rekening, en bewaar alle bevestigingen tot na de akte. Contant geld of een betaling via een derde maakt die verklaring alleen lastiger.

8. Hou een buffer achter de hand

Het rekenvoorbeeld bij punt 1 laat zien hoe een lagere taxatie je 12.000 euro kan kosten. Daar kunnen werkzaamheden bijkomen die pas bij een technische controle blijken, en vaste lasten die na de akte doorlopen. Voor een tweede woning betaal je bijvoorbeeld elk jaar IMU, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting; hoe die wordt berekend, staat in de IMU uitgelegd. Bied pas als je die posten kunt dragen zonder je hele buffer op te maken.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Huis kopen in Italië: financiële voorbereiding
• Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië
• Voorlopig koopcontract in Italië en je hypotheek
• Hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek?
• Kosten bij het kopen van een huis in Italië