Hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek?

Twee sommen naast elkaar

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Hoe een Italiaanse bank je aanvraag doorrekent, beschrijft BNL, de Italiaanse bank van de BNP Paribas-groep, vrij precies in haar procesdocument. In de beoordelingsfase kijkt de bank naar vier dingen: de verhouding tussen het gevraagde bedrag en de waarde van de woning, of de nieuwe termijn houdbaar is naast je andere verplichtingen, of er na al die lasten nog een minimuminkomen overblijft, en wat kredietbestanden over je melden. Andere banken werken met hun eigen interne normen, maar de opbouw is overal vergelijkbaar.

Voor jou komt het neer op twee plafonds. Plafond één volgt uit de woning en de taxatie. Plafond twee volgt uit je netto-inkomen min alles wat je in Nederland al elke maand betaalt. Je leent nooit meer dan het laagste van de twee. Heb je in Nederland nog een hypotheek lopen, dan is plafond twee vaak het plafond dat knelt, en daarom krijgt het in dit artikel de meeste aandacht.

Plafond één: het deel van de waarde dat de bank financiert

In Nederland mag een hypotheek op je eigen woning sinds 2018 in de regel maximaal 100 procent van de woningwaarde zijn. Italië zit lager. De consumentengids over hypotheken van de Banca d'Italia (versie februari 2026) zegt dat banken in het algemeen niet meer lenen dan 80 procent van de waarde die uit de perizia komt, de taxatie door een technicus in opdracht van de bank. Gaat een bank daarboven, dan vraagt ze extra zekerheden en zijn de voorwaarden meestal minder gunstig. Voor het credito fondiario, de gangbare Italiaanse hypotheek, ligt die grens van 80 procent vast sinds een besluit van het interministeriële kredietcomité CICR van 22 april 1995; met aanvullende garanties, zoals een bankgarantie, mag het hoger.

Italiaanse kopers zitten dicht tegen die grens aan. In de kwartaalenquête van de Banca d'Italia onder ongeveer 1.500 makelaarskantoren, gehouden van 18 juni tot 21 juli 2026, werd 63 procent van de aankopen met een hypotheek betaald, met een lening van gemiddeld ongeveer 78 procent van de waarde. Dat gemiddelde beschrijft de hele Italiaanse markt, dus vooral kopers die in Italië wonen en werken.

Wie in Nederland woont en in Nederland verdient, krijgt doorgaans minder. Italiaanse en Engelstalige kopersgidsen noemen voor niet-inwoners meestal 50 tot 70 procent van de waarde, afhankelijk van bank en dossier. Banken maken zulke percentages zelden openbaar, dus het blijft een bandbreedte en geen tarief. Reken in een eerste plan met 50 tot 60 procent. Het percentage geldt bovendien op het laagste van twee bedragen: de koopprijs of de perizia. Een taxatie onder de koopprijs maakt de lening dus direct kleiner.

Plafond twee: een derde van je beschikbare inkomen

Voor de maandlast noemt de Banca d'Italia in dezelfde gids geen harde grens, wel een vuistregel: het is redelijk als de maandtermijn niet meer is dan een derde van je beschikbare inkomen, zodat er ruimte blijft voor onverwachte uitgaven en voor een periode met minder inkomen door ziekte of ontslag. Banken leggen daar hun eigen beleid overheen, en ze tellen niet alleen de nieuwe Italiaanse termijn, maar alles wat je al aflost.

Bij een koper uit Nederland horen daar meestal bij:

• de bruto maandlast van je Nederlandse hypotheek, ook als die aflossingsvrij is, want de rente blijft een vaste last;
• een persoonlijke lening of een doorlopend krediet;
• de private lease van een auto;
• partneralimentatie en kinderalimentatie;
• een studieschuld bij DUO.

De gids van de Banca d'Italia rekent met je beschikbare inkomen per maand. Een Nederlandse loonstrook toont dat maandbedrag, maar vakantiegeld en een eventuele dertiende maand komen apart. Vraag de bank of ze die meetelt; in het rekenvoorbeeld hieronder laten we ze buiten beschouwing.

Wat een Italiaanse bank van je Nederlandse leningen kan zien

Een Italiaanse bank raadpleegt normaal de Centrale dei Rischi van de Banca d'Italia, waarin banken leningen boven 30.000 euro melden, en daarnaast private kredietbestanden. Wie altijd in Nederland heeft geleend, komt daar doorgaans niet in voor. Het Nederlandse BKR werkt wel over de grens: volgens zijn privacyverklaring van maart 2026 kan het BKR je gegevens verstrekken aan aangesloten kredietverstrekkers in Duitsland, België, Oostenrijk en Italië, soms via het kredietbureau van dat land, en alleen als je daar zelf krediet aanvraagt.

Wat het BKR laat zien, is beperkt. Persoonlijke leningen, creditcards met gespreide betaling, private lease en doorlopende kredieten staan erin vanaf 250 euro. Een hypotheek op je eigen woning meldt het BKR alleen als er een betalingsachterstand is. Je grootste Nederlandse last is voor een buitenlandse bank dus juist onzichtbaar. Dat is geen reden om hem weg te laten: de beoordeling van je kredietwaardigheid steunt volgens de Banca d'Italia op informatie die jij zelf aanlevert en die de bank controleert. Lever daarom zelf een recent BKR-overzicht en de jaaropgave van je hypotheek aan, dan ligt je hele lastenbeeld in één keer op tafel. Welke stukken verder nodig zijn, staat in documenten voor een Italiaanse hypotheek als koper uit Nederland.

Leeftijd: hoe later je begint, hoe korter de looptijd

Een Italiaanse hypotheek loopt volgens de Banca d'Italia meestal 5 tot 30 jaar. Hoeveel daarvan voor jou overblijft, hangt af van je leeftijd bij de laatste termijn. Italiaanse vergelijkingssites noemen 75 jaar als de grens die de meeste banken hanteren; een deel gaat tot 80. Ben je 57, dan blijft er bij een grens van 75 nog 18 jaar over. Vraag bij een aanvraag samen met je partner van welke leeftijd de bank uitgaat.

Een kortere looptijd betekent bij hetzelfde maandbudget een kleinere lening. Het verschil is groot genoeg om mee te rekenen: in het voorbeeld hieronder levert vijf jaar langer lenen ruim 12.000 euro extra leenruimte op.

Rekenvoorbeeld: een stel uit Nederland en een woning van 235.000 euro

De cijfers zijn aannames om de rekenwijze te laten zien, geen offerte.

• Samen 5.900 euro netto per maand uit loondienst, zonder vakantiegeld.
• Nederlandse hypotheek op de eigen woning: 1.150 euro bruto per maand.
• Private lease van een auto: 350 euro per maand.
• Alle termijnen samen, Nederlands en Italiaans, blijven onder een derde van het netto-inkomen. Dat is de vuistregel van de Banca d'Italia toegepast op al je lasten; een echte bank heeft eigen normen.
• De oudste partner is 57 en de bank hanteert 75 jaar als eindleeftijd: 18 jaar looptijd.
• Rente 4 procent, vast over de hele looptijd, met annuïtaire aflossing. De Banca d'Italia meldde voor augustus 2026 een gemiddeld jaarlijks kostenpercentage (TAEG) van 3,99 procent op nieuwe Italiaanse woningkredieten. Omdat de TAEG ook kosten bevat, kan de kale rente lager liggen.
• Koopprijs 235.000 euro, perizia 225.000 euro, en de bank leent 60 procent van de laagste van de twee.

Plafond één: 60 procent van 225.000 euro is 135.000 euro, met een maandlast van ongeveer 878 euro.

Plafond twee: een derde van 5.900 euro is 1.967 euro. Daar gaat 1.500 euro aan Nederlandse lasten vanaf, zodat er 467 euro overblijft voor de Italiaanse termijn. Bij 4 procent over 18 jaar past daar een lening van ongeveer 71.800 euro bij.

Het laagste telt, dus ongeveer 71.800 euro. Daarvan houdt de bank bij de uitbetaling 2 procent imposta sostitutiva in, ongeveer 1.436 euro, omdat de woning geen hoofdverblijf in Italië wordt. Er komt dus zo'n 70.360 euro binnen. Van de koopprijs breng je zelf ongeveer 163.200 euro in, en daar komen de aankoopkosten en die ingehouden belasting nog bij.

Twee dingen verschuiven de uitkomst flink:

• Loopt het leasecontract af voordat je aanvraagt, dan is er 817 euro per maand ruimte en stijgt plafond twee naar ongeveer 125.600 euro. Plafond één ligt dan nog net hoger.
• Is de oudste partner 52, met 23 jaar looptijd, dan komt plafond twee bij dezelfde lasten uit op ongeveer 84.100 euro.

In dit voorbeeld bepalen de Nederlandse lasten het bedrag, niet de woning. De ECB verhoogde haar depositorente met ingang van 16 september 2026 naar 2,50 procent en vergadert op 28 en 29 oktober 2026 opnieuw. Reken bij een echt voorstel daarom met de rente van dat moment.

Wat je nooit uit de lening betaalt

Een Italiaanse bank leent op de woning, niet op de aankoop. De registratiebelasting, de notaris, de makelaar, de perizia en de brandverzekering voor het pand die de bank verplicht stelt, komen uit je eigen geld, net als de imposta sostitutiva die van het leenbedrag af gaat. Wat die posten bij een tweede woning samen kosten, staat uitgerekend in kosten bij het kopen van een huis in Italië. Na de akte komt er elk jaar de IMU bij, de gemeentelijke belasting op een woning die niet je hoofdverblijf is; zie de IMU uitgelegd. Neem die jaarlast mee als je bepaalt wat je naast de termijn kunt dragen.

Als het Italiaanse bedrag niet genoeg is

Kom je tekort, dan heb je drie richtingen. Je zoekt een goedkopere woning, je verlaagt eerst je Nederlandse lasten, of je brengt meer eigen geld in, bijvoorbeeld door overwaarde van je Nederlandse woning te gebruiken. Die laatste route verhoogt wel je Nederlandse maandlast, en daarmee zakt plafond twee als je daarnaast ook in Italië wilt lenen. Reken beide routes dus samen door, zoals in Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland.

Voor de Nederlandse belasting maakt de route minder uit dan je zou denken. Je Italiaanse woning valt in box 3, en een Italiaanse lening voor die woning telt daar als schuld. Verhoog je in plaats daarvan je Nederlandse hypotheek, dan hoort het deel dat je niet voor je eigen woning gebruikt volgens de Belastingdienst ook als schuld in box 3, en de rente daarover is niet aftrekbaar. Het hele aanvraagtraject, van codice fiscale tot notaris, staat in kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Italië.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Italië?
• Financiële voorbereiding voor een huis in Italië
• Kosten bij het kopen van een huis in Italië