Update: 27 oktober 2026
Deze gids is herschreven. Nieuw: de gemiddelde woningprijzen per streek uit de regionale statistiek van de Agenzia delle Entrate (OMI, gepubliceerd op 5 juni 2026, cijfers over 2025) voor Florence, het Chianti aan beide kanten van de provinciegrens, Siena, Lucca met de Versilia en de Garfagnana, Pisa, Arezzo, de kust van Livorno en de Maremma; een rekenvoorbeeld voor dezelfde woning in vijf streken; en de regels voor korte verhuur aan toeristen. De financieringsvragen bij een landelijk pand met grond staan nu in onze Toscane hypotheekgids.
De officiële prijzen: wat ze zeggen en wat niet
Cijfers laatst gecontroleerd:
De bedragen in deze gids komen uit de regionale statistiek voor Toscane van het Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) van de Agenzia delle Entrate, gepubliceerd op 5 juni 2026 met cijfers over 2025. Het OMI deelt elke provincie op in macroaree: groepen aangrenzende gemeenten met een vergelijkbare woningmarkt. Per macroarea geeft het een gemiddelde prijs per vierkante meter.
Over heel Toscane kostte een woning in de provinciehoofdsteden gemiddeld 2.096 euro per m², in de rest van de provincies 1.643 euro. Een verkochte woning was in 2025 gemiddeld 112 m² groot. Twee kanttekeningen. De OMI-cijfers zijn gemiddelden van prijsvorken per zone, woningtype en staat van onderhoud, en de Agenzia zegt zelf dat ze alleen een ruwe indicatie geven en geen taxatie vervangen. En een gerestaureerd landhuis met zwembad of zeezicht kan ver boven zo'n gemiddelde liggen. Voor een specifieke gemeente kun je de prijsvork per zone opzoeken in de online database van het OMI; de nieuwste cijfers daar gaan over het eerste halfjaar van 2026.
Florence en het Chianti
Florence is de duurste provinciehoofdstad van Toscane: gemiddeld 2.872 euro per m² in 2025, 2,1 procent meer dan een jaar eerder. In de historische binnenstad noteerde het OMI gemiddeld 3.661 euro. Voor een bank is een stadsappartement hier een overzichtelijk dossier, met veel vergelijkbare verkopen.
Het Chianti ligt in twee provincies, en het OMI telt het daarom twee keer. Het deel in de provincie Florence kwam in 2025 uit op 1.906 euro per m², gelijk aan een jaar eerder. Het deel in de provincie Siena, vier gemeenten in de Chiantiheuvels, zat op 1.617 euro, 1,1 procent lager. Wie hier een casale met grond zoekt, kiest een type pand waarbij de financiering vaak veel uitzoekwerk vraagt; lees daarvoor eerst onze Toscane hypotheekgids vanuit Nederland.
Siena, de Crete Senesi en de Val d'Orcia
De stad Siena kostte in 2025 gemiddeld 2.188 euro per m², met een top van 3.592 euro in de middeleeuwse binnenstad. Het aantal verkochte woningen in de stad steeg met 23,4 procent, de sterkste groei van alle Toscaanse provinciehoofdsteden. Buiten de stad ligt het prijsniveau veel lager: de macroaree van de provincie lopen van 950 euro in de Val di Chiana tot 1.617 euro in het Chianti, met 1.293 euro in de Crete Senesi en 971 euro op de Monte Amiata.
Voor de Val d'Orcia geeft de regionale statistiek geen eigen gemiddelde. Het dal staat sinds 2004 op de Werelderfgoedlijst van UNESCO, en verbouwen kan er onder de landschapsbescherming vallen. Zoek voor een concreet pand de OMI-zone van de gemeente op en vraag de makelaar naar recente verkopen in diezelfde zone.
Lucca, de Versilia en de Garfagnana
In de provincie Lucca liggen grote prijsverschillen dicht bij elkaar. De Versilia aan zee is met 2.488 euro per m² de duurste macroarea en goed voor 48,8 procent van alle verkopen in de provincie. De stad Lucca zelf kwam uit op 1.656 euro, de vlakte eromheen (Piana di Lucca) op 1.284 euro. Landinwaarts zakt het naar 934 euro in de Media Valle en 794 euro in de Garfagnana, het laagste niveau van de provincie.
Wie ruimte zoekt, vindt die in de stad: in Lucca waren de verkochte woningen in 2025 gemiddeld 133,7 m², de grootste van alle Toscaanse provinciehoofdsteden. Een lage prijs per m² in de bergen maakt de aankoop niet vanzelf eenvoudiger, want in een kleine markt heeft de taxateur van de bank minder vergelijkbare verkopen om zijn waarde op te baseren.
Pisa en Arezzo
De stad Pisa kostte in 2025 gemiddeld 1.924 euro per m², 2,1 procent meer dan een jaar eerder. In de Colline Pisane was dat 1.136 euro, in het westelijke deel van de Val di Cecina 1.480 euro. Arezzo, in het oosten van de regio, kwam uit op 1.587 euro in de stad en 1.585 euro in de oostelijke Valdichiana, waar de prijzen met 2,7 procent het sterkst stegen van de provincie. In het Casentino lag het gemiddelde op 1.047 euro.
De kust: van Livorno tot de Maremma
Langs de kust van de provincie Livorno kwam het OMI in 2025 uit op 2.074 euro per m², op de eilanden met Elba op 2.903 euro. Zuidelijker ligt de provincie Grosseto, de Maremma, met het hoogste OMI-gemiddelde van de Toscaanse kust: de Costa d'Argento, gemiddeld 3.627 euro per m², gevolgd door de noordelijke kuststrook (Litorale Nord) met 2.782 euro. Landinwaarts is het een andere markt: 1.160 euro in de heuvels van de Albegna en de Fiora, 1.112 euro in de Colline Metallifere en 844 euro rond de Amiata. De provincie Grosseto had in 2025 de sterkste groei in aantal verkopen van Toscane, 17,4 procent, en aan de noordelijke kust zelfs 26,5 procent.
Wil je aan de kust kopen om te verhuren, dan heb je voor korte verhuur aan toeristen in heel Italië een nationale identificatiecode nodig, de CIN. Het ministerie van Toerisme kent die toe na een online aanvraag. De code moet buiten aan het gebouw en in elke advertentie staan, de woning moet gas- en koolmonoxidemelders en brandblussers hebben, en verhuren zonder CIN kost 800 tot 8.000 euro boete (artikel 13-ter van decreet-wet 145/2023). Vraag bij de gemeente na of er daarnaast lokale regels gelden, voordat je een huuropbrengst in je plan opneemt.
Rekenvoorbeeld: dezelfde woning in vijf streken
Neem een woning van 112 m², de gemiddelde grootte van wat in 2025 in Toscane werd verkocht, en reken met het OMI-gemiddelde van de macroarea. Stel dat de bank 60 procent van de koopprijs leent, binnen de 50 tot 70 procent die Italiaanse gidsen noemen voor kopers zonder Italiaans inkomen, en dat de taxatie de prijs volgt. Dan breng je zelf 40 procent van de prijs in, en de kosten koper komen daar nog bij:
- Garfagnana, 794 euro per m²: prijs 88.928 euro, eigen geld 35.571 euro.
- Piana di Lucca, 1.284 euro per m²: prijs 143.808 euro, eigen geld 57.523 euro.
- Chianti, deel in de provincie Siena, 1.617 euro per m²: prijs 181.104 euro, eigen geld 72.442 euro.
- Versilia, 2.488 euro per m²: prijs 278.656 euro, eigen geld 111.462 euro.
- Costa d'Argento, 3.627 euro per m²: prijs 406.224 euro, eigen geld 162.490 euro.
Voor dezelfde oppervlakte scheelt het tussen de goedkoopste en de duurste streek dus bijna 127.000 euro aan eigen geld. Welke belastingen en kosten er bovenop komen, staat in kosten bij een woning kopen in Italië vanuit Nederland; hoeveel een bank je op basis van je Nederlandse inkomen leent, in hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek.
Welke streek past bij jouw plan
Wil je er later gaan wonen, kijk dan eerst naar de provinciehoofdsteden en hun directe omgeving, waar winkels, artsen en voorzieningen het hele jaar open zijn. Tussen Lucca (1.656 euro per m²), Arezzo (1.587 euro) en Pisa (1.924 euro) is het verschil kleiner dan tussen Florence en de rest. Wat er bij emigratie verder op je afkomt, staat in wonen in Italië als Nederlander.
Zoek je een vakantiehuis, leg dan de reistijd vanaf de luchthavens van Pisa en Florence naast hoe vaak je er wilt zijn: Lucca en de Versilia liggen dicht bij Pisa, het Chianti bij Florence, de zuidelijke Maremma en de Val d'Orcia verder van allebei. En droom je van een casale met grond, houd dan rekening met een mogelijk groter verschil tussen vraagprijs en wat een bank financiert dan bij een appartement in de stad.
Checklist bij het kiezen van een streek
- Zoek de OMI-zone van de gemeente op en leg de vraagprijs naast de prijsvork.
- Reken met 50 tot 70 procent financiering over de laagste van prijs en taxatie.
- Vraag de makelaar naar recente verkopen in dezelfde zone, niet in de hele streek.
- Leg de reistijd vanaf Pisa of Florence naast hoe vaak je er wilt zijn.
- Wil je verhuren: regel de CIN en vraag de regels van de gemeente op.
- Gaat het om een landelijk pand met grond: lees eerst de hypotheekgids over casale en rustico.
Veelgestelde vragen
Verder lezen over kopen in Italië
- Toscane hypotheekgids vanuit Nederland
- Van Toscane tot de Meren: 5 onmisbare feiten over een hypotheek in Italië
- Huis kopen in Italië: financiële voorbereiding
- Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië
- Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet
- Ligurië hypotheek- en woninggids vanuit Nederland
- Piemonte en Sardinië kopen: regiogids voor Nederlandse kopers
Wat aanvragers ons schrijven
Van de 356 aanvragen die wij tussen 27 mei en 9 oktober 2026 in ons hele netwerk ontvingen, gingen er 106 over Italië. Wie daarbij een voorkeursregio opgaf, noemde Toscane 13 keer, vaker dan enig ander gebied in Italië; het Gardameer volgde met 10 en Piemonte met 9. Onze telling gaat niet verder dan de regio, dus welke streek binnen Toscane het vaakst bedoeld werd, weten we niet. Netwerkbreed, voor alle bestemmingen samen, ging het in 18 van de 285 aanvragen met een eigen bericht over huurinkomsten of verhuur. We citeren geen enkele aanvraag.
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.