Van Toscane tot de Meren: 5 onmisbare feiten over een hypotheek in Italië

Veel Nederlanders verwachten dat het aanvragen van een hypotheek in Italië hetzelfde werkt als in Nederland. De praktijk is echter anders: de Italiaanse bureaucratie is berucht, de banken zijn behoudend en de regels wijken sterk af.

In dit artikel leggen we de 5 belangrijkste zaken uit waar je als Nederlander op moet letten bij een hypotheek in Italië, met de cijfers zoals ze nu gelden.

1. De maximale financiering (Loan to Value)

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

In Nederland kun je tot de volledige woningwaarde lenen, maar in Italië zit dat er voor niet-residenten (mensen die niet in Italië wonen en werken) niet in.

Italiaanse banken financieren kopers zonder Italiaans inkomen doorgaans 50 tot 70 procent van de laagste waarde. Een Italiaanse gids van september 2026 noemt 60 tot 70 procent voor EU-burgers bij banken die zich op niet-inwoners richten, en wijst erop dat voor de bank vooral telt of je inkomen in Italië of in het buitenland verdient. Andere bronnen houden 50 tot 60 procent aan, en daarmee rekenen wij in een eerste plan. Hierbij wordt gekeken naar de aankoopprijs of de taxatiewaarde (perizia); de laagste van die twee is leidend. Dit betekent dat je een aanzienlijk deel eigen geld moet inbrengen om de koop te kunnen realiseren.

Een voorbeeld: je koopt voor 300.000 euro en de perizia komt uit op 280.000 euro. Bij 60 procent leent de bank 168.000 euro, niet 180.000. De overige 132.000 euro van de koopsom breng je zelf in, en de kosten koper komen daar nog bovenop. Hoe je dit naast je terugbetalingscapaciteit legt, staat in hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek.

2. Houd rekening met de bijkomende kosten

Naast je eigen inleg op de koopsom betaal je kosten koper, en die financiert een Italiaanse bank niet mee. Hoe hoog ze uitvallen, hangt vooral af van wie verkoopt en wat de woning voor jou wordt. Voor een bestaande tweede woning van 250.000 euro, gekocht van een particulier en voor de helft gefinancierd bij een Italiaanse bank, komen we in ons rekenvoorbeeld al op ruim 9 procent van de koopprijs, nog zonder notaris en technische controle.

Deze kosten bestaan onder andere uit:

• Imposta di Registro: de registratiebelasting bij aankoop van een particulier: 9 procent voor een tweede woning en 2 procent als de woning je hoofdverblijf in die gemeente wordt (prima casa), met een minimum van 1.000 euro. Op jouw verzoek berekent de notaris die over de kadastrale waarde in plaats van over de prijs (het prezzo-valore). Koop je nieuwbouw van een bouwbedrijf dat btw rekent, dan betaal je in plaats daarvan 10 procent btw over de prijs, of 4 procent bij een prima casa.
• Notariskosten: voor zowel de leveringsakte als de hypotheekakte. Een wettelijk tarief bestaat sinds 2012 niet meer; de notaris moet zijn honorarium vooraf schriftelijk opgeven.
• Technische controle: De kosten voor een geometra (landmeter/bouwkundige) om de papieren en de staat van het huis te controleren.
• Vaste belastingen: 50 euro hypotheekbelasting en 50 euro kadasterbelasting, of elk 200 euro bij een aankoop met btw.
• Imposta sostitutiva: bij een Italiaanse hypotheek houdt de bank bij de uitbetaling 2 procent van het geleende bedrag in, of 0,25 procent bij een prima casa.

De volledige berekening, met het prima casa-tarief en de Nederlandse kant in box 3, staat in kosten bij een woning kopen in Italië vanuit Nederland.

3. Het Codice Fiscale is onmisbaar

Zonder een Codice Fiscale kun je in Italië werkelijk niets regelen. Dit is je persoonlijke fiscale identificatienummer. Je hebt dit nummer niet alleen nodig voor de aankoop van het huis en de hypotheek, maar ook voor het openen van een Italiaanse bankrekening en het afsluiten van nutsvoorzieningen zoals water en elektra.

Je vraagt hem aan met formulier AA4/8 bij een kantoor van de Agenzia delle Entrate in Italië, zelf of via iemand met een volmacht, zoals je notaris of advocaat. Sommige Italiaanse consulaten nemen de aanvraag ook aan, andere verwijzen niet-Italianen naar de Agenzia; vraag het dus vooraf na. De stappen staan in codice fiscale aanvragen als koper uit Nederland.

4. Leeftijd en looptijd van de lening

Italiaanse banken zijn streng als het gaat om de leeftijd van de aanvragers. De vuistregel is dat de hypotheek volledig moet zijn afgelost voordat de oudste aanvrager de leeftijd van 75 of 80 jaar bereikt (dit verschilt per bank). Italiaanse vergelijkers noemen 75 jaar als de grens die de meeste banken hanteren; een deel gaat tot 80.

Ben je bijvoorbeeld 55 jaar? Dan is de maximale looptijd bij een grens van 75 jaar 20 jaar. Dit heeft directe invloed op je maandlasten, omdat je de lening in een kortere periode moet terugbetalen.

Ook de rente weegt mee in die maandlast. De ECB verhoogde haar depositorente met ingang van 16 september 2026 naar 2,50 procent. De twaalfmaands Euribor, de gebruikelijke basis voor een variabele Italiaanse hypotheek, was in september 2026 gemiddeld 3,25 procent (ECB) en stond op 26 oktober 2026 op 3,225 procent (euribor-rates.eu). De ECB vergadert op 28 en 29 oktober 2026 opnieuw. Vraag bij elk voorstel naar de referentierente van die dag en de opslag van de bank, niet alleen naar het eindpercentage.

5. Het voorlopig koopcontract (Compromesso)

Een cruciale fase in Italië is het tekenen van het Compromesso (de preliminare di vendita). Dit is het voorlopig koopcontract waarbij je een aanbetaling doet, de zogenaamde caparra.

Het is essentieel dat je financiering in de basis al beoordeeld is voordat je dit contract tekent. Als je namelijk na het tekenen van het Compromesso de financiering niet rond krijgt en er zijn geen goede ontbindende voorwaarden opgenomen, loop je het risico je aanbetaling kwijt te raken. Bij een caparra confirmatoria regelt artikel 1385 van het Italiaanse burgerlijk wetboek wat er dan gebeurt: kom jij als koper je verplichtingen niet na, dan mag de verkoper het contract opzeggen en de caparra houden; komt de verkoper ze niet na, dan kun je het dubbele bedrag terugvragen.

Het compromesso moet binnen 30 dagen worden geregistreerd. Laat je het door een notaris opmaken, dan kan het ook in de openbare registers worden ingeschreven. Dat kost extra, maar beschermt je als de verkoper het huis intussen aan een ander verkoopt of er een hypotheek op laat zetten. De weg naar de uiteindelijke overdracht bij de notaris (het rogito) begint dus bij een goede voorbereiding; meer daarover in het voorlopige koopcontract en je hypotheek.

Waarom kiezen voor Hipoteca Italië?

Zelf een Italiaanse bank binnenstappen leidt vaak tot verwarring door de taalbarrière en de complexe procedures. Italiaanse banken stellen specifieke eisen aan de presentatie van een Nederlands inkomen.

Bij Hipoteca Italië helpen we je de financiering vooraf op orde te krijgen:

• We bekijken je inkomen, lopende lasten en eigen inbreng in Nederland en rekenen uit welk budget realistisch is.
• We helpen je dossier zo op te bouwen dat een Italiaanse bank het kan beoordelen, met de stukken die daar gebruikelijk zijn.
• We zetten een Italiaanse hypotheek en financiering vanuit Nederland naast elkaar en koppelen je waar nodig aan een passende specialist.

Benieuwd naar jouw mogelijkheden? Wil jij die Italiaanse droom werkelijkheid maken? Laat je niet verrassen en zorg dat je vooraf weet wat je budget is. Vul onze vrijblijvende hypotheekscan in of neem contact met ons op voor een persoonlijk gesprek.

Verder lezen over kopen in Italië

• Hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek?
• Codice fiscale aanvragen als koper uit Nederland
• Het voorlopig koopcontract in Italië en je hypotheek
• Kosten bij een woning kopen in Italië vanuit Nederland