Update: 27 oktober 2026
Deze gids is herschreven voor kopers uit Nederland en volgt nu de volgorde waarin het geld de deur uitgaat, van het berekenen van je eigen inbreng tot de IMU en box 3 na de aankoop. Nieuw zijn de leengrenzen uit de hypotheekgids van de Banca d'Italia (versie februari 2026), het moment waarop de makelaar zijn provisie kan vragen, de kosten van het compromesso, het inhouden van de imposta sostitutiva bij de uitbetaling, de IMU-termijnen van 2026, de box 3-percentages van 2026 en een geldkalender voor een tweede woning van 250.000 euro. De checklist en de veelgestelde vragen zijn vervangen.
Het geld gaat in etappes de deur uit
Cijfers laatst gecontroleerd:
Bij een koopwoning in Nederland valt het grote bedrag op één dag, bij de notaris, als je hypotheek al rond is. In Italië liggen de betaalmomenten verder uit elkaar en komen ze eerder: een flink deel van je eigen geld moet er zijn voordat een Italiaanse bank ook maar iets heeft uitbetaald. Zet daarom niet alleen je totale budget op papier, maar ook per moment hoeveel je nodig hebt en uit welke bron het komt.
- Vóór je zoekt: je eigen inbreng en je leenruimte vaststellen. Er gaat nog niets de deur uit, maar hier bepaal je wat je kunt bieden.
- Het voorstel: een handtekening die bindend kan worden zodra de verkoper tekent.
- Het compromesso: de aanbetaling (caparra), de registratie van het contract en vaak de makelaar.
- Tussen compromesso en akte: de taxatie en het kredietbesluit van de bank, en het vrijmaken van je geld in Nederland.
- De akte (rogito): het saldo van de koopprijs, de belastingen en de notaris.
- Daarna: elk jaar de IMU in Italië en je Italiaanse woning in box 3.
Vóór je zoekt: je inbreng en je leenruimte
Een Italiaanse bank leent niet de koopprijs, maar een deel van de waarde. Volgens de hypotheekgids van de Banca d'Italia gaat dat in het algemeen tot 80 procent van de waarde uit de perizia, de taxatie door een technicus van de bank. Voor wie in Nederland woont en verdient, noemen Italiaanse kopersgidsen meestal 50 tot 70 procent. Reken in een eerste plan met 50 tot 60 procent, over het laagste van koopprijs en perizia. De aankoopkosten en de belasting op de lening betaal je zelf; hoe groot die posten zijn, staat in de kosten van een huis kopen in Italië.
Daarnaast kijkt de bank naar je maandlasten. De Banca d'Italia noemt het redelijk als de termijn niet meer is dan een derde van je beschikbare inkomen, en een bank weegt mee wat je al aflost, ook je Nederlandse hypotheek. Hoe die twee grenzen samen je leenbedrag bepalen, rekenen we voor in hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek.
Weet je wat je kunt lenen, bepaal dan per euro eigen inbreng waar hij vandaan komt: spaargeld, een verhoging van je Nederlandse hypotheek of de verkoop van je huis hier. Elke bron heeft een eigen doorlooptijd, en die moet passen bij de data die je straks in het compromesso afspreekt. Of je beter op het Italiaanse huis leent of op je Nederlandse woning, zetten we naast elkaar in Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland.
Wil je het huis verhuren, reken je lasten dan zonder huur. Die komt op zijn vroegst na de akte binnen, terwijl de aanbetaling en de aankoopkosten er eerder moeten zijn.
Papieren en een rekening, vóór de bezichtiging
Dit kost nog niets, maar zonder deze stap komt er geen koopakte en geen hypotheekaanvraag. Vraag je codice fiscale aan voordat je gaat kijken; hoe dat vanuit Nederland gaat, staat in codice fiscale aanvragen als koper uit Nederland. Leg tegelijk je Nederlandse stukken klaar, want een bank wil je inkomen, je lopende leningen en de herkomst van je eigen geld zien. Welke stukken dat zijn, lees je in documenten voor een Italiaanse hypotheek. Een rekening bij een Italiaanse bank maakt het betalen van de IMU en de nutsrekeningen later eenvoudiger; wat een bank daarover mag vragen, staat in kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Italië.
Het voorstel: nog geen groot bedrag, wel een verplichting
Een voorstel (proposta d'acquisto) kost meestal nog weinig, maar kan je binden zodra de verkoper het aanvaardt. Vraagt de makelaar al bij het voorstel om een aanbetaling of een cheque, laat dan in het voorstel vastleggen wat daarmee gebeurt als de verkoper niet tekent. Wat er verder in moet staan, lees je in de checklist vóór je een bod doet.
Spreek in dezelfde ronde af wanneer de makelaar wordt betaald. Volgens artikel 1755 van het Italiaanse burgerlijk wetboek heeft hij recht op provisie van elk van beide partijen als de koop door zijn tussenkomst tot stand komt. Italiaanse rechtspraak ziet een bindend compromesso al als dat moment. Het Hof van Cassatie oordeelde op 24 januari 2024 (nr. 2359), zoals Italiaanse juridische vakmedia het weergeven, dat de provisie bij het compromesso verschuldigd was omdat de partijen niet duidelijk iets anders hadden afgesproken. Reken de makelaar dus bij het eerste grote betaalmoment, tenzij je schriftelijk vastlegt dat hij pas bij de akte wordt betaald. Het percentage is vrij te onderhandelen; Italiaanse vergelijkingssites noemen voor woningen meestal 2 tot 4 procent, plus 22 procent btw.
Het compromesso: het eerste grote bedrag
Bij het voorlopige contract betaal je de caparra; de hoogte spreek je met de verkoper af. Die aanbetaling komt uit eigen geld of uit een Nederlandse lening die al rond is, want een Italiaanse hypotheek wordt pas na de akte uitbetaald, volgens de Banca d'Italia meestal enkele dagen na de ondertekening. Maak je de koop niet af, dan kun je de caparra kwijtraken. Daarom hoort er een financieringsclausule in het contract; hoe je die opstelt, lees je in het voorlopige koopcontract in Italië en je hypotheek.
Het contract moet binnen 30 dagen worden geregistreerd. Dat kost 200 euro registratiebelasting plus zegelrecht, en voor contracten sinds 1 januari 2025 ook 0,5 procent over de caparra. Dat laatste bedrag wordt bij de akte verrekend met de registratiebelasting die je dan betaalt.
Tussen compromesso en akte: de bank en je overboekingen
In deze weken taxeert de bank de woning. Valt de perizia lager uit dan de koopprijs, dan rekent de bank met de lagere waarde en wordt je lening kleiner. Dat verschil moet je vóór de akte zelf inbrengen. Een buffer voor dat risico, naast je kostenbudget, voorkomt dat je op het laatste moment geld moet zoeken.
Zet ook de stappen aan de Nederlandse kant in je agenda. Een verhoging van je hypotheek vraagt een nieuwe inkomenstoets en vaak een taxatie, de verkoop van je huis in Nederland heeft een eigen notarisdatum, en spaargeld op een deposito is niet altijd direct opneembaar. Maak het geld ruim voor de akte over. Een overboeking in euro binnen de EU is een gewone SEPA-betaling zonder wisselkoers, maar controleer je limiet voor internetbankieren en houd het compromesso bij de hand als je bank naar het doel van een groot bedrag vraagt.
De akte: saldo, belastingen en notaris
Bij de rogito betaal je het saldo van de koopprijs. De registratiebelasting en de vaste hypotheek- en kadasterbelasting draagt de notaris af bij de registratie van de akte, dus die bedragen maak je aan hem over. In de akte verklaar je ook per bedrag hoe je de koopprijs en de makelaar hebt betaald, bijvoorbeeld met een overboeking of een cheque, dus bewaar de bewijzen van elke betaling.
Leen je in Italië, dan houdt de bank de imposta sostitutiva in op het leenbedrag: 2 procent bij een tweede woning, 0,25 procent als het huis je hoofdverblijf in Italië wordt. Je krijgt dus minder uitbetaald dan je leent, en dat verschil vul je zelf aan. Vraag de notaris vooraf een prijsopgave (preventivo) voor de koopakte en, als je in Italië leent, voor de hypotheekakte: een wettelijk notaristarief bestaat sinds 2012 niet meer. Omdat de bank pas enkele dagen na de akte uitbetaalt, spreek je vooraf met notaris en bank af hoe de verkoper op de dag zelf wordt betaald.
Na de akte: de IMU en box 3
Voor een tweede woning betaal je elk jaar IMU aan de Italiaanse gemeente, in twee termijnen: op 16 juni en 16 december. Het tarief stelt de gemeente zelf vast, dus vraag het op voordat je je jaarbudget maakt; hoe de belasting werkt, staat in de IMU uitgelegd.
In Nederland verschuift je box 3. De Belastingdienst kijkt naar je bezittingen en schulden op 1 januari. Koop je in de loop van 2026, dan staat de Italiaanse woning voor het eerst in je aangifte over 2027, met de waarde op 1 januari 2027. In 2026 rekent box 3 met een voorlopig forfaitair rendement van 1,28 procent op banktegoeden en 6,00 procent op overige bezittingen, waaronder een tweede woning; de percentages voor 2027 worden later vastgesteld. Daartegenover staat een vermindering, omdat Italië de woning volgens het belastingverdrag zelf mag belasten. Laat die eerste aangifte na de aankoop daarom nakijken; de cijfers en het verdrag staan in de kostengids.
Rekenvoorbeeld: de geldkalender van een tweede woning van 250.000 euro
We nemen het voorbeeld uit onze kostengids en zetten de bedragen op het moment waarop je ze betaalt. Aannames, geen offerte: een bestaande woning van 250.000 euro van een particulier, gekocht als tweede woning; registratiebelasting over de kadastrale waarde met een rendita van 1.000 euro; makelaar 3 procent plus 22 procent btw, betaald bij het compromesso; een caparra van 10 procent; een Italiaanse hypotheek van 125.000 euro.
- Bij het compromesso: caparra 25.000 euro, registratie 200 euro plus 0,5 procent van de caparra (125 euro), makelaar 9.150 euro. Samen 34.475 euro plus zegelrecht, volledig uit eigen geld.
- Bij de akte: van het saldo van 225.000 euro leent de bank 125.000 euro, maar na 2 procent imposta sostitutiva keert ze 122.500 euro uit. Zelf breng je 102.500 euro in. Daarbij komt de registratiebelasting: 9 procent van de kadastrale waarde van 126.000 euro is 11.340 euro, min de 125 euro die je al betaalde, dus 11.215 euro, plus 100 euro vaste hypotheek- en kadasterbelasting. Samen 113.815 euro.
- Totaal eigen geld: 148.290 euro, ongeveer 59 procent van de koopprijs, terwijl de bank de helft leent. Notaris, technicus, perizia en dossierkosten van de bank komen er nog bij.
- Daarna: de IMU in juni en december, en de woning in box 3 vanaf de eerstvolgende 1 januari.
Wat het voorbeeld laat zien: bijna een kwart van je eigen geld, 34.475 van 148.290 euro, moet er al zijn bij het compromesso, weken voordat de bank iets uitbetaalt.
Praktische checklist
- Reken je eigen inbreng uit als koopprijs min lening, plus alle kosten en de belasting op de lening.
- Reken de lening over het laagste van koopprijs en perizia, en houd een buffer voor een lagere taxatie.
- Noteer per betaalmoment uit welke bron het geld komt en hoe lang die bron nodig heeft.
- Vraag je codice fiscale aan en leg je Nederlandse stukken klaar voordat je gaat bezichtigen.
- Leg in het voorstel vast hoeveel de makelaar krijgt en wanneer.
- Betaal de caparra uit eigen geld of uit een Nederlandse lening die al is toegezegd.
- Vraag de notaris een preventivo voor de koopakte en de hypotheekakte.
- Zet 16 juni en 16 december in je agenda voor de IMU.
Veelgestelde vragen
Verder lezen over kopen in Italië
Wat aanvragers ons schrijven
Van de 285 aanvragen met een eigen bericht die wij tussen 27 mei en 9 oktober 2026 in ons hele netwerk ontvingen, ging het in 18 over huurinkomsten of verhuur en in 10 over de overbrugging tussen het verkopen van de ene woning en het kopen van de volgende. Beide plannen raken je geldkalender: huur komt pas na de akte binnen, en de opbrengst van een verkocht huis moet er zijn op de data van het compromesso en de akte. Het zijn cijfers van het hele netwerk, alle bestemmingen samen, niet van Italië alleen, en we citeren geen enkele aanvraag.
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.