Toscane hypotheekgids vanuit Nederland

Stad of platteland: twee soorten dossiers

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Een appartement in Florence, Siena of Lucca is voor een Italiaanse bank een overzichtelijk dossier: één kadastrale eenheid in een woningcategorie en genoeg vergelijkbare verkopen in de buurt. Een casale in het Chianti of een rustico in de heuvels van de Maremma is dat zelden. Daar koop je vaak een hoofdhuis, een of meer bijgebouwen, soms een vervallen schuur en een paar hectare olijfgaard of bos, elk met een eigen kadastrale geschiedenis.

Hoeveel je leent, hangt in beide gevallen af van de perizia. De hypotheekgids van de Banca d'Italia omschrijft die als het rapport van een technicus die de bank aanstelt en dat de waarde vaststelt van de woning waarop de hypotheek komt. Volgens dezelfde gids lenen Italiaanse banken in de regel niet meer dan 80 procent van die waarde, en alleen met extra zekerheden meer. Voor kopers die in Nederland wonen en geen Italiaans inkomen hebben, noemen Italiaanse gidsen doorgaans 50 tot 70 procent, berekend over de laagste van koopprijs en perizia. Hoe je dat naast je inkomen legt, staat in hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek.

Wat de taxateur van een landelijke woning meetelt

De taxateur van de bank kijkt verder dan de koopprijs. Hij legt de kadastrale plattegrond naast wat er werkelijk staat en meldt elk verschil met de stukken van kadaster en gemeente. Een Italiaanse vakgids over hypotheektaxaties noemt drie mogelijke gevolgen van zo'n afwijking: de bank leent minder, eist eerst een regularisatie of ziet van de lening af. Bij een stadsappartement kan het om een verplaatste keuken of een weggehaalde muur gaan. Bij een casale kan het om een hele uitbouw gaan, een overkapping die een kamer werd of een stal die als gastenverblijf wordt aangeboden.

Vraag daarom vóór je bod aan de bank welke delen de perito in zijn waarde meeneemt: het hoofdhuis, de bijgebouwen, de grond. Wat hij niet meetelt of lager waardeert dan de verkoper vraagt, financier je zelf. Bij een landelijk pand kan dat verschil groot zijn, omdat in de vraagprijs ook uitzicht, rust en land zitten.

Wat de visura catastale van een casale vertelt

In het kadastrale uittreksel (visura catastale) staat per eenheid een categorie. Woningen vallen in groep A, met onder meer A/2 (civiele woning), A/3 (eenvoudige woning), A/6 (landelijke woning), A/7 (villino) en A/8 (villa). Bij een landgoed kom je daarnaast codes tegen die voor je financiering het verschil maken:

• C/2: magazijn of opslagruimte. Een voormalige schuur in deze categorie is voor het kadaster geen woonruimte.
• D/10: gebouwen voor agrarische productie, zoals stallen en ruimtes voor teelt en bosbouw. Ook gebouwen die voor agriturismo worden gebruikt, vallen eronder.
• F/2: unità collabente, een bouwval die door verval geen inkomen meer kan opleveren. Zo'n eenheid staat alleen ter identificatie in het kadaster, zonder rendita.

Een bank financiert een woning, en een eenheid in C/2, D/10 of F/2 is dat op papier niet. Staat de ruïne die je wilt herbouwen als F/2 ingeschreven, dan heeft ze ook geen kadastrale waarde waarover de registratiebelasting kan worden berekend; reken dan op belasting over de koopprijs en laat de notaris dat bevestigen. Staat een gebouw nog alleen in het grondkadaster (catasto terreni), dan klopt er iets niet: landelijke gebouwen moesten uiterlijk op 30 november 2012 in het gebouwenkadaster zijn aangegeven (decreet-wet 201/2011, artikel 13). Hoe de berekening over de kadastrale waarde werkt, lees je in kosten bij een woning kopen in Italië vanuit Nederland.

Ook de akte stelt eisen. Een koopakte voor een bestaand gebouw moet de kadastrale plattegronden noemen en een verklaring van de eigenaren bevatten dat gegevens en plattegronden overeenkomen met de werkelijke toestand, anders is ze nietig (artikel 29, lid 1-bis, van wet 52/1985). Een technicus kan die verklaring vervangen door een eigen attest. Begon de bouw na 17 maart 1985, dan moet de akte bovendien de bouwvergunning of de vergunning voor regularisatie vermelden (artikel 46 van DPR 380/2001).

Een stal wordt niet vanzelf een gastenverblijf

Bouwen en verbouwen op het Toscaanse platteland valt onder de regionale wet 65/2014 over ruimtelijke ordening. Voor een koper telt vooral artikel 81, met een harde datum: 15 april 2007.

• Een agrarisch bijgebouw (annesso agricolo) waarvan de bouw na 15 april 2007 begon, mag zijn landbouwbestemming nooit verliezen.
• Een landelijke woning die na die datum werd begonnen, houdt haar landbouwbestemming tot minstens twintig jaar na oplevering.
• Oudere landelijke gebouwen, ook woningen, kunnen wel een andere bestemming krijgen, maar alleen als de bestaande toestand legaal is en onder de voorwaarden van de artikelen 82 en 83.

Die voorwaarden zijn niet licht. Het gemeentelijke plan moet de bestemmingswijziging uitdrukkelijk toelaten, en de werken gaan gepaard met een overeenkomst of eenzijdige verbintenis tegenover de gemeente, die in de openbare registers wordt ingeschreven. Stel verkoper en notaris daarom drie vragen: wanneer is elk bijgebouw gebouwd, met welke vergunning, en rust er al zo'n verbintenis op het pand? Een advertentie die een stal als toekomstig gastenverblijf aanprijst, zegt niets over wat de gemeente toestaat, en de bank financiert wat er nu legaal staat.

Landschap: eerst de vergunning, dan de werken

Verbouwen op het Toscaanse platteland kan onder de landschapsbescherming vallen. De regio heeft daarvoor een landschapsplan, het PIT met de waarde van piano paesaggistico, dat de regioraad op 27 maart 2015 goedkeurde (besluit nr. 37). De Val d'Orcia staat sinds 2004 op de Werelderfgoedlijst van UNESCO.

Ligt je woning in een beschermd gebied, dan geldt artikel 146 van het Italiaanse wetboek voor cultureel erfgoed en landschap (decreet 42/2004). Je mag het pand niet zo veranderen dat de beschermde landschapswaarden schade lijden, je dient een project in en je begint pas aan de werken als je de autorizzazione paesaggistica hebt. De Soprintendenza heeft 45 dagen na ontvangst van het dossier voor haar advies, en de vergunning blijft vijf jaar geldig. Neem die termijnen mee in je planning als je een renovatie wilt financieren: wie per fase geld van de bank krijgt, moet eerst de vergunningen kunnen laten zien. Hoe zo'n renovatiekrediet werkt, staat in renovatieproject in Italië financieren.

Landbouwgrond: 15 procent belasting en een voorkooprecht

Grond die bij een casale hoort, is fiscaal iets anders dan de woning. Wie geen beroepslandbouwer is (coltivatore diretto of imprenditore agricolo professionale), betaalt bij de aankoop van landbouwgrond 15 procent registratiebelasting, tegen 9 procent voor een tweede woning van een particulier. De Agenzia delle Entrate past dat tarief toe op grond die in het gemeentelijke plan als landbouwgebied staat. Laat de prijs van woning en grond daarom apart in het compromesso en de akte opnemen, zodat over elk deel het juiste tarief wordt berekend.

Daarnaast kan een boer voorrang hebben. Een pachter op de grond, of als er geen pachter is een boer met aangrenzende grond, heeft bij verkoop van landbouwgrond een wettelijk voorkooprecht (prelazione agraria, artikel 8 van wet 590/1965 en artikel 7 van wet 817/1971). De verkoper moet het voorgenomen koopcontract per aangetekende brief aan hem melden, waarna hij 30 dagen heeft om het recht uit te oefenen. Blijft die melding uit, of noemde de verkoper een hogere prijs dan in de akte staat, dan kan de rechthebbende de grond tot een jaar na de inschrijving van de koop alsnog van de koper overnemen. Laat de notaris dus vóór de akte nagaan of het recht speelt en of de melding correct is gedaan. Wat je verder vóór je bod controleert, staat in de Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet.

Een agriturismo of B&B vraagt een ander plan

Wie met een Toscaans landgoed ook inkomsten wil maken, moet weten dat agriturismo in Italië een wettelijk begrip is. Volgens artikel 2 van wet 96/2006 gaat het om ontvangst en gastvrijheid door een agrarisch ondernemer (imprenditore agricolo), op zijn eigen bedrijf en verbonden met teelt, bosbouw of veeteelt. Zonder landbouwbedrijf koop je dus geen agriturismo, ook al staat het zo in de advertentie. Wil je kamers of de hele woning aan toeristen verhuren, dan heb je in heel Italië een nationale identificatiecode (CIN) nodig; hoe dat werkt, staat in onze regiogids: waar kopen in Toscane.

Rekenvoorbeeld: een casale met twee hectare olijfgaard

Een stel uit Nederland koopt een casale als tweede woning, zonder Italiaans inkomen. De aannames: koopprijs 420.000 euro, waarvan in de akte 390.000 euro voor de woning en 30.000 euro voor twee hectare olijfgaard; de bank leent 60 procent van de laagste van prijs en perizia en rekent alleen de woning mee; de perizia van de woning komt uit op 360.000 euro; de registratiebelasting wordt over de prijs berekend.

• Lening: 60 procent van 360.000 euro is 216.000 euro.
• Eigen geld voor de koopsom: 420.000 min 216.000 is 204.000 euro.
• Registratiebelasting woning: 9 procent van 390.000 euro is 35.100 euro.
• Registratiebelasting grond: 15 procent van 30.000 euro is 4.500 euro.
• Hypotheek- en kadasterbelasting: 50 plus 50 euro, samen 100 euro.
• Imposta sostitutiva op de Italiaanse lening: 2 procent van 216.000 euro is 4.320 euro.

Samen is dat 248.020 euro eigen geld, nog zonder notaris, makelaar, perizia en technische controle. Had de bank 60 procent van de volledige koopprijs geleend, dan was dat 252.000 euro geweest: de lagere taxatie en de niet meegetelde grond kosten in dit voorbeeld 36.000 euro extra eigen inbreng. Heeft de woning een rendita, dan kan de registratiebelasting over de kadastrale waarde lager uitvallen; dat staat uitgewerkt in de kostengids.

De Nederlandse kant: box 3 en overwaarde

Voor de Belastingdienst is een Toscaanse woning die niet je hoofdverblijf is een tweede woning in box 3, en de schuld waarmee je haar financiert hoort daar ook, of die nu bij een Italiaanse bank loopt of niet. Financier je de aankoop door je Nederlandse hypotheek te verhogen, dan is dat deel geen eigenwoningschuld: de rente is niet aftrekbaar en de lening telt in box 3. Italië mag volgens het belastingverdrag van 1990 belasting heffen over onroerend goed dat daar ligt, en Nederland geeft daarvoor een vermindering op de Nederlandse belasting.

Voor een casale is geld uit Nederland vaak het overwegen waard, omdat het precies het gat kan vullen dat een Italiaanse bank laat bij grond, bijgebouwen en een lage perizia. Het risico draagt dan wel je eigen huis. Hoe die route werkt en wat je geldverstrekker toetst, staat in overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Waar kopen in Toscane? Hypotheekblik vanuit Nederland
• Van Toscane tot de Meren: 5 onmisbare feiten over een hypotheek in Italië
• Renovatieproject in Italië financieren: wat Nederlandse kopers moeten weten
• Huis kopen in Italië: financiële voorbereiding
• Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië
• Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet