Waar kopen in Puglia? Hypotheekblik vanuit Nederland

Valle d'Itria, Salento of Gargano

Wie in Puglia zoekt, kiest in de praktijk tussen drie gebieden die weinig op elkaar lijken. De Valle d'Itria is het heuvelland op de grens van de provincies Bari, Brindisi en Taranto, met Alberobello, Locorotondo, Cisternino en Martina Franca, en met Ostuni aan de rand richting zee. Hier koop je een trullo, een masseria of een huis in een wit stadje, vaak met een stuk grond erbij. De Salento is de hak van de laars rond Lecce, met Otranto aan de Adriatische en Gallipoli aan de Ionische kust. Daar gaat het vaker om een appartement in een oud centrum of een villa bij zee. De Gargano is het schiereiland in het noorden van de regio, in de provincie Foggia, met Vieste en Peschici aan de kust. Beide gemeenten horen bij het Parco Nazionale del Gargano.

Voor je financiering weegt dat onderscheid zwaarder dan het lijkt. Een appartement in Lecce of Gallipoli is voor een Italiaanse bank een gewone woning. Een trullo met bijgebouwen tussen de olijfbomen of een villa in een nationaal park brengt eigen vragen mee over vergunningen, kadaster en grond. Die vragen bepalen of je kunt lenen, hoeveel, en wat de overdracht aan belasting kost.

OMI-bandbreedtes per gemeente

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Het Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) van de Agenzia delle Entrate publiceert elk halfjaar per gemeente en per zone een bandbreedte in euro per vierkante meter. De Agenzia schrijft er zelf bij dat dit globale indicaties zijn die een taxatie van een concreet pand niet vervangen. Juist daardoor zijn ze bruikbaar: ze laten zien waar een gewone woning in die zone zit, los van wat verkopers op de portalen vragen. De bedragen hieronder komen uit het eerste halfjaar van 2026 en gaan over woningen in normale staat, per vierkante meter bruto.

• Alberobello, Rione Monti (de trulliwijk): woningen van het plaatselijke type 800 tot 1.000 euro. In de centrale zone rond de Corso Vittorio Emanuele noteren gewone woningen (abitazioni civili) 1.000 tot 1.400 euro.
• Locorotondo, historisch centrum: gewone woningen 1.100 tot 1.400 euro.
• Ostuni: in het oude centrum 1.000 tot 1.350 euro voor eenvoudige woningen. In het heuvelland landinwaarts, de zone met de contrade Monti, Fumarola en Ramunno, 2.800 tot 4.000 euro voor hoogwaardige woningen (abitazioni signorili), en aan zee bij Rosa Marina 3.000 tot 4.200 euro voor dat segment.
• Lecce, historisch centrum: gewone woningen 1.250 tot 1.650 euro, hoogwaardige 1.800 tot 2.650 euro.
• Otranto, centrum en boulevard: gewone woningen 1.550 tot 2.150 euro, villa's 2.050 tot 2.850 euro.
• Gallipoli, historisch centrum: gewone woningen 1.550 tot 2.150 euro, hoogwaardige 2.000 tot 2.550 euro.
• Vieste en Peschici in de Gargano: gewone woningen in de centrale zones 1.400 tot 2.000 euro in Vieste en 1.300 tot 1.900 euro in Peschici.

Twee dingen vallen op. De trulliwijk van Alberobello noteert lager dan veel kopers verwachten, omdat de OMI een gewone woning in normale staat beschrijft en geen gerestaureerde trullo met zwembad. En in Ostuni zit het dure segment niet in het witte centrum maar in het buitengebied, waar de gerenoveerde masserie en villa's staan. Vraagprijzen voor bijzondere panden kunnen ver boven deze bandbreedtes liggen. Hoeveel daarvan een bank wil volgen, blijkt pas uit de taxatie.

Puglia in de cijfers over 2025

Het Rapporto Immobiliare 2026 van de Agenzia delle Entrate, opgesteld met medewerking van de Italiaanse bankenvereniging ABI en verschenen op 21 mei 2026, telt voor 2025 in Puglia 43.461 verkochte woningen. Dat is 0,9% minder dan in 2024. Puglia was daarmee de enige regio waar het aantal verkopen daalde; landelijk steeg het met 6,4%. De geschatte gemiddelde opbrengst per verkochte woning lag in Puglia rond 113.600 euro, tegenover 162.100 euro in heel Italië en 196.800 euro in Toscane.

Van de woningen die particulieren in Puglia kochten, werd 41,0% met een hypotheek gefinancierd, tegen 45,9% landelijk. Het gemiddelde krediet was 120.800 euro, met een gemiddelde beginrente van 3,46% en een looptijd van 25,8 jaar. Dat zijn cijfers over Italiaanse huishoudens, meestal voor hun eigen woning. Ze zeggen niet wat een bank aan een koper uit Nederland leent, wel dat een hypotheek op een woning in Puglia voor de banken daar dagelijks werk is.

Trullo of masseria: eerst de papieren, dan de taxatie

Bij een oud pand op het Apulische platteland zit het risico zelden in de prijs en vaak in de papieren. Twee Italiaanse regels bepalen of de overdracht kan doorgaan. Een akte over een bestaand gebouw moet de kadastrale gegevens bevatten, verwijzen naar de plattegronden die bij het kadaster liggen en een verklaring van de eigenaar dat die overeenkomen met de werkelijke toestand. Ontbreekt dat, dan is de akte nietig (artikel 29, lid 1-bis, van wet 52/1985). Voor een gebouw waarvan de bouw na 17 maart 1985 begon, moet de akte bovendien de gegevens van de bouwvergunning of van een vergunning achteraf noemen, ook op straffe van nietigheid (artikel 46 van DPR 380/2001).

Bij trulli en masserie gaat het juist op die punten vaak mis: een aangebouwde keuken, een overkapping die een kamer werd, een zwembad zonder vergunning, een stal die als woning in gebruik is maar zo niet in het kadaster staat. Een Apulische bank, de Banca Popolare di Puglia e Basilicata, vraagt in haar informatieblad voor woningkredieten onder meer de bouwvergunningen (permesso di costruire, SCIA of DIA), het certificaat van bewoonbaarheid (agibilità), historische kadastrale uittreksels en actuele kadastrale plattegronden. Dat is in feite de lijst die je verkoper vóór het voorlopig koopcontract moet kunnen overleggen.

In Alberobello komt daar een laag bij. Volgens UNESCO, dat de trulli van Alberobello in 1996 op de werelderfgoedlijst zette, schrijft lokale regelgeving voor hoe trulli worden gerestaureerd en onderhouden, en is het verboden ze te slopen, te herbouwen, er verdiepingen op te zetten of nieuwe nagemaakte trulli te bouwen. De Rione Monti telt volgens UNESCO 1.030 trulli en de Aia Piccola 590. Wie daar koopt met plannen voor een uitbreiding, legt die eerst aan de gemeente voor. In de Gargano geldt iets vergelijkbaars voor het nationale park: voor vergunningen voor werken binnen het park is een nulla osta van de parkbeheerder nodig. Die moet binnen 60 dagen beslissen; blijft een besluit uit, dan geldt de toestemming als verleend (artikel 13 van wet 394/1991).

De Banca d'Italia omschrijft de perizia als het rapport van een technicus die de bank aanwijst en dat de waarde vaststelt van het pand waarop de hypotheek komt. In de praktijk telt een taxateur een deel dat niet vergund of niet ingeschreven is meestal niet mee. Een extra slaapkamer zonder vergunning betaal je dan wel aan de verkoper, maar je leent er niet op. Wat een renovatie na de aankoop betekent voor je krediet, lees je in onze gids over een renovatieproject in Italië financieren.

Grond bij de woning: 9 of 15 procent registratiebelasting

Koop je een woning van een particulier, dan betaal je 9% registratiebelasting met een minimum van 1.000 euro, plus 50 euro hypothecaire en 50 euro kadastrale belasting. Als particuliere koper mag je in de akte vragen om die 9% te berekenen over de kadastrale waarde (rendita catastale maal 1,05 maal 120) in plaats van over de prijs; dat heet prezzo-valore en geldt voor woningen en hun aanhorigheden. Voor landbouwgrond met bijbehorende opstallen geldt een ander tarief: 15% voor een koper die geen beroepslandbouwer is (coltivatore diretto of imprenditore agricolo professionale). De Agenzia delle Entrate bevestigde dat tarief nog in een resolutie van 3 april 2025.

Rekenvoorbeeld. Je koopt een trullo met een hectare olijfgaard voor 280.000 euro. In de akte gaat 255.000 euro naar de woning en 25.000 euro naar de landbouwgrond. De rendita catastale van de woning is 1.100 euro. Alle bedragen zijn aannames om het mechanisme te laten zien.

• Woning met prezzo-valore: 1.100 maal 1,05 maal 120 is 138.600 euro kadastrale waarde, en 9% daarvan is 12.474 euro.
• Woning zonder prezzo-valore: 9% van 255.000 euro is 22.950 euro.
• Landbouwgrond: 15% van 25.000 euro is 3.750 euro. Tegen 9% zou dat 2.250 euro zijn.

Zonder de vaste bedragen van 50 euro kom je in dit voorbeeld op 16.224 euro met prezzo-valore en op 26.700 euro zonder. Het grootste verschil zit in de keuze voor prezzo-valore; het hogere tarief op de grond kost hier 1.500 euro. Laat de notaris vooraf per kadastraal perceel nagaan wat woning, aanhorigheid of landbouwgrond is, want dat bepaalt welk tarief erop komt. Een volledig overzicht van de overige kosten staat in onze gids over de kosten van een huis kopen in Italië.

Wat een Apulische bank in haar voorwaarden zet

De Banca Popolare di Puglia e Basilicata, met hoofdkantoor in Altamura, publiceert zoals elke Italiaanse bank een informatieblad voor woningkredieten aan consumenten. In de versie van 1 oktober 2026 staan: een minimumbedrag van 40.000 euro, een maximum van 80% van de laagste van koopprijs en taxatiewaarde, dossierkosten van 1% van het geleende bedrag met een minimum van 900 euro, een taxatie van 210 euro plus btw, en een leeftijd onder de 80 op de einddatum. Op een krediet voor een tweede woning houdt de bank 2% vervangende belasting (imposta sostitutiva) in, tegen 0,25% voor een eerste woning.

Dat blad gaat over consumenten in het algemeen en zegt niets over kopers zonder Italiaans inkomen. Voor hen liggen de percentages lager: Italiaanse gidsen noemen ongeveer 50 tot 70% van de waarde, en in onze voorbeelden rekenen we met 60%. Hoe een bank je Nederlandse inkomen en lasten doorrekent, staat in de gids over hoeveel je kunt lenen voor een Italiaanse hypotheek.

Rekenvoorbeeld met de taxatie. Je spreekt 280.000 euro af voor de trullo uit het vorige voorbeeld. De taxateur komt op 250.000 euro, omdat een overdekt terras niet vergund is en niet meetelt. De bank rekent met de laagste waarde: 60% van 250.000 euro is 150.000 euro. Je eigen inbreng wordt dan 130.000 euro plus belastingen en kosten, tegen 112.000 euro als de taxatie de koopprijs had gevolgd. De imposta sostitutiva van 2% op 150.000 euro is 3.000 euro, die de bank bij de uitbetaling inhoudt.

Vakantieverhuur in Puglia: CIN, melders en de uitspraak van 8 oktober

Veel kopers in Puglia willen de woning verhuren in de weken dat ze er zelf niet zijn. Landelijk moet elke woning die voor korte of toeristische verhuur wordt aangeboden een nationale identificatiecode hebben, de CIN, die het ministerie van Toerisme toekent (artikel 13-ter van decreto-legge 145/2023, in de tekst die sinds 1 januari 2025 geldt). De code moet in elke advertentie staan en buiten aan het gebouw zichtbaar zijn, voor zover bouw- en landschapsregels dat toelaten. De woning moet werkende melders voor brandbaar gas en koolmonoxide hebben, en draagbare brandblussers: één per 200 vierkante meter vloer en minstens één per verdieping. Verhuur zonder CIN kan een boete van 800 tot 8.000 euro opleveren; het niet tonen van de code 500 tot 5.000 euro per woning.

Puglia heeft daarnaast een eigen regionale databank met een regionale code (CIR). Met regionale wet 15 van 29 september 2025 maakte de regio die code een voorwaarde om de nationale CIN te kunnen krijgen. Het Italiaanse Grondwettelijk Hof verklaarde die bepaling op 8 oktober 2026 ongrondwettig (uitspraak 163): een regionale en een nationale registratie kunnen naast elkaar bestaan, maar de regio mag de CIN niet afhankelijk maken van haar eigen code. Vraag bij de aankoop dus na welke regionale registratie op dat moment voor de woning geldt, en of de verkoper al met een code verhuurde.

Wie meer wil dan af en toe verhuren, bijvoorbeeld een B&B in een masseria, wordt ondernemer. Dan is een melding bij de gemeente (SCIA) nodig; zonder die melding noemt dezelfde wet een boete van 2.000 tot 10.000 euro. Zo'n plan valt buiten een gewone woningfinanciering en verdient een eigen gesprek. Reken verwachte huurinkomsten in elk geval niet mee om de aankoop zelf rond te krijgen.

Betaal je met geld uit Nederland, dan blijven de aktes gelijk

Een deel van de kopers leent niet in Italië maar betaalt uit spaargeld of maakt overwaarde op de eigen woning in Nederland vrij; zie onze gids over overwaarde gebruiken voor een woning in Italië. Dat haalt de Italiaanse taxatie uit het proces, maar niet de regels voor de akte. Een trullo met een niet vergunde uitbouw blijft een probleem bij de notaris, wie het geld ook leent. Gebruik geld uit Nederland dus niet als manier om de papieren over te slaan.

In je Nederlandse aangifte valt de woning in Puglia in box 3, als overige bezitting met een vast forfaitair rendement van 6,00% voor 2026. Een lening voor die woning, ook als die op je huis in Nederland rust, is een box 3-schuld en geen aftrekbare eigenwoningschuld. Hoe het belastingverdrag tussen Nederland en Italië dubbele belasting voorkomt, staat in de kostengids. Twijfel je tussen Puglia en Sicilië, lees dan ook onze gids over waar je in Sicilië kunt kopen, waar kleine aankopen en de 1-euro-huizen centraal staan.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Huis kopen in Italië: financiële voorbereiding
• Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië
• Italiaanse hypotheek checklist vóór je een bod doet
• Waar kopen in Sicilië? Hypotheekblik vanuit Nederland