Update: 27 oktober 2026
Herschreven voor kopers die in Nederland wonen. De prijzen per vierkante meter zonder bron of datum, waaronder 6.000 tot 10.000 euro voor de westoever en 8.000 tot 25.000 euro aan het water, zijn vervangen door de OMI-cijfers van de Agenzia delle Entrate over 2025 en de prijzen van Casa.it van mei 2026. De stelling dat vooral Amerikaanse en Aziatische kopers in het topsegment contant betalen, had geen bron en is geschrapt. Nieuw: de verdeling van het meer over de provincies Como en Lecco, een rekenvoorbeeld voor een taxatie onder de vraagprijs, de imposta sostitutiva van 2 procent op een hypotheek voor een tweede woning, de landschapsregels binnen 300 meter van de oever, ligplaatsen op het meer en de verhuurcodes CIN en CIR.
Eén meer, twee provincies
Het Comomeer, in Italië meestal Lario genoemd, ligt helemaal in Lombardije, maar is over twee provincies verdeeld. Tot de provincie Como horen de stad Como, de westoever met Cernobbio, Moltrasio, Tremezzina en Menaggio, en Bellagio op de landtong waar het meer zich in twee armen splitst. De oostelijke arm met Lecco, en verder naar het noorden Varenna, Bellano en Colico, valt onder de provincie Lecco. Dat onderscheid zie je terug in de officiële marktcijfers, die per provincie verschijnen.
Let ook op gemeentenamen. Tremezzina bestaat pas sinds 2014, toen Lenno, Mezzegra, Ossuccio en Tremezzo bij Lombardische regionale wet zijn samengevoegd. In advertenties en oudere stukken kom je de dorpsnamen nog tegen, maar de gemeente waarmee je te maken krijgt, bijvoorbeeld voor de IMU, is Tremezzina.
Wat de officiële cijfers zeggen
Cijfers laatst gecontroleerd:
Het Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) van de Agenzia delle Entrate, de Italiaanse belastingdienst, publiceerde op 5 juni 2026 zijn regionale woningmarktcijfers over 2025. Per gebied staat er een gemiddelde waarde per vierkante meter en het aantal verkochte woningen in. Rond het meer:
- Como-stad: gemiddeld 2.551 euro per vierkante meter, 5,2 procent meer dan in 2024. Binnen de stad loopt het van 1.600 euro in de zone Tavernola, Monte Olimpino en Sagnino tot 3.967 euro langs het meer richting Bellagio en 4.250 euro binnen de stadsmuren.
- Primo Bacino Occidentale, letterlijk de westkant van het eerste meerbekken: 2.143 euro.
- Tremezzina: 1.789 euro. Bellagio: 1.535 euro. Alto Lario, het noordelijke deel van het meer aan de kant van Como: 1.067 euro.
- Aan de kant van Lecco het gebied dat de OMI Lago noemt: 1.368 euro, hetzelfde als een jaar eerder.
Het zijn kleine markten. In het OMI-gebied Bellagio werden in 2025 volgens de OMI-telling 83 woningen verkocht, 15,9 procent meer dan in 2024. In Tremezzina waren het er 239 (4,2 procent minder) en in Alto Lario 349 (8,3 procent minder). In het Lago-gebied aan de Lecco-kant daalde het aantal met 2,2 procent tot 616. Voor een taxateur betekent dat weinig vergelijkbare verkopen per dorp, en hoe bijzonderder de woning, hoe minder er zijn.
Lees deze gemiddelden goed. De OMI neemt per zone het midden van de waardebanden voor alle woningtypen in gewone staat van onderhoud en weegt die naar het aantal woningen. Een gerenoveerd appartement met uitzicht op het water zit daar ruim boven.
Wat er te koop staat
Op de advertentiesite Casa.it liggen de prijzen een flink stuk hoger. Casa.it kwam in mei 2026 voor het Comomeer uit op gemiddeld 3.765 euro per vierkante meter, 6 procent meer dan een jaar eerder. Menaggio was het duurst, met gemiddeld 5.461 euro en appartementen boven 550.000 euro. Tremezzina en Cernobbio zaten boven 4.000 euro, Colico, Bellano en Perledo aan de noordoostkant onder 3.100 euro.
Neem Tremezzina: 1.789 euro bij de OMI tegenover meer dan 4.000 euro bij Casa.it. Beide cijfers kunnen kloppen, want het ene beschrijft de hele woningvoorraad van de gemeente en het andere de woningen die nu te koop staan. Voor je financiering doet dat verschil ertoe. De bank leent op basis van haar eigen taxatie, de perizia, en een taxateur vergelijkt met wat soortgelijke woningen in de buurt werkelijk opbrachten.
Financieren aan het meer: de laagste waarde telt
Italiaanse gidsen noemen voor kopers die niet in Italië wonen en geen Italiaans inkomen hebben een lening van ongeveer 50 tot 70 procent van de woningwaarde. Banken rekenen dat percentage over de laagste van koopprijs en perizia. Waar vraagprijs en taxatie ver uit elkaar kunnen liggen, zoals aan dit meer, bepaalt dat hoeveel je zelf meebrengt.
Bij de uitbetaling houdt de bank ook een imposta sostitutiva in. Voor een hypotheek op een tweede woning is dat 2 procent van het leenbedrag; het tarief van 0,25 procent geldt alleen als je met de lening een prima casa koopt, je hoofdverblijf in Italië. Hoe een Italiaanse bank je Nederlandse inkomen doorrekent, lees je in hoeveel je kunt lenen voor een Italiaanse hypotheek.
Rekenvoorbeeld: taxatie onder de vraagprijs
Aannames: een appartement van 95 vierkante meter in Tremezzina voor 400.000 euro, dat is ruim 4.200 euro per vierkante meter en dus in de buurt van het niveau op Casa.it. De perizia komt uit op 360.000 euro en de bank leent 60 procent. Aankoopkosten laten we in deze som buiten beschouwing.
- Gerekend op de koopprijs zou de lening 60 procent van 400.000 euro zijn: 240.000 euro.
- De bank rekent op de perizia: 60 procent van 360.000 euro is 216.000 euro.
- Je eigen inbreng voor de koopsom wordt 400.000 min 216.000 euro, dus 184.000 euro. Dat is 24.000 euro meer dan je op basis van de prijs had verwacht.
- De imposta sostitutiva van 2 procent over 216.000 euro is 4.320 euro, die van het uitbetaalde bedrag af gaat.
Bovenop die 184.000 euro komen de aankoopkosten, die we uitwerken in kosten bij een woning kopen in Italië. Je kunt de eigen inbreng aanvullen met overwaarde uit je Nederlandse woning. Fiscaal valt de Italiaanse woning in box 3, net als een lening die je ervoor aangaat, en de rente op die lening is niet aftrekbaar in box 1.
Verbouwen binnen 300 meter van de oever
Grond binnen 300 meter van de oeverlijn van een meer is in Italië bij wet beschermd landschap, ook als die hoger ligt dan het water (artikel 142, lid 1, onder b, van het Codice dei beni culturali e del paesaggio, D.Lgs. 42/2004). Aan een meer waar de dorpen tegen de berg op zijn gebouwd, valt een woning aan de oever of op de eerste helling daar al snel binnen.
Voor werk in die strook dat het uiterlijk van woning of terrein verandert, heb je vooraf een autorizzazione paesaggistica nodig (artikel 146). Die vergunning staat op zichzelf, gaat vooraf aan de bouwvergunning, is vijf jaar geldig en kan op een paar uitzonderingen na niet achteraf worden verleend. Denk je aan een opknapper, laat dan vóór het compromesso nagaan wat er al vergund is en wat je wilt veranderen, en reken de doorlooptijd mee. Hoe een bank naar een verbouwing kijkt, staat in onze gids over een renovatieproject in Italië financieren.
Steiger, boothuis of boei: vraag naar de concessie
Een eigen ligplaats maakt een woning aan het Comomeer gewild, maar de oever en het water zijn publiek domein. In Lombardije geven de gemeenten via de meerautoriteiten concessies op dat domein uit en innen ze de vergoeding; voor het Comomeer is dat de Autorità di bacino del Lario e dei Laghi Minori. De regels staan in een regionale verordening uit 2015.
Vraag bij een woning met steiger, boothuis of boei daarom naar de concessie zelf: op wiens naam die staat, tot wanneer die loopt en wat die per jaar kost. Of de concessie bij de verkoop op jou overgaat, laat je per geval nagaan bij de autoriteit en de notaris. Betaal je in je bod mee voor de ligplaats, leg dan in het compromesso vast wat er precies bij de koop hoort.
Verhuren aan toeristen
Verhuur je de woning als vakantiewoning, dan heb je in heel Italië een nationale identificatiecode nodig, de CIN (artikel 13-ter van decreto-legge 145/2023). Het ministerie van Toerisme kent die toe, en sinds 1 januari 2025 moet je hem hebben. De CIN hoort buiten aan het gebouw en in elke advertentie, ook op boekingsplatforms. Wie zonder CIN verhuurt, riskeert een boete van 800 tot 8.000 euro, wie hem niet toont 500 tot 5.000 euro. Elke woning moet bovendien werkende gas- en koolmonoxidemelders en een brandblusser hebben.
In Lombardije, en dus aan beide kanten van het Comomeer, komt daar een regionale code bij, de CIR. Je meldt de verhuur bij de gemeente, die de melding doorstuurt naar de provincie, en de provincie kent de CIR toe. Reken je hypotheek niet rond op die huur, maar op je Nederlandse inkomen. Hoe Italië de huuropbrengst belast, werken we uit in onze gids over kopen aan het Gardameer.
Met de auto via Zwitserland
Rijd je via Zwitserland naar Como, dan heb je voor de Zwitserse autosnelwegen een vignet nodig, als sticker of als e-vignet. Het jaarvignet kost 40 Zwitserse frank en is geldig van 1 december van het voorgaande jaar tot en met 31 januari van het jaar erna. Koop het voordat je de grens over gaat.
Praktische checklist
- Zoek uit of de woning in de provincie Como of Lecco ligt, en in welke OMI-zone.
- Leg de vraagprijs naast de OMI-waarde en vraag de makelaar om recente verkopen in hetzelfde dorp.
- Reken je eigen inbreng door met een perizia onder de vraagprijs, plus 2 procent imposta sostitutiva.
- Vraag bij een steiger, boothuis of boei naar de concessie en leg vast wat bij de koop hoort.
- Ligt de woning binnen 300 meter van de oever, laat dan vóór je bod nagaan wat er vergund is.
- Wil je verhuren, regel dan de CIN en de CIR voordat de eerste advertentie online staat.
Veelgestelde vragen
Verder lezen over kopen in Italië
Wat aanvragers ons vragen over de meren
Van de 356 aanvragen die wij tussen 27 mei en 9 oktober 2026 in ons hele netwerk ontvingen, hadden er 106 Italië als bestemming. Daarvan noemden 8 het Comomeer als voorkeursregio en 5 de Italiaanse meren zonder er een te kiezen. Over alle bestemmingen samen gaven 16 aanvragers een budget van 500.000 euro of meer op; in Menaggio lag de gemiddelde prijs van een aangeboden appartement in mei 2026 al boven 550.000 euro. Het zijn kleine aantallen, en we citeren geen enkele aanvraag.
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.