Hypotheek voor niet-inwoners in Italië: de verschillen

Niet-inwoner is een kwestie van woonplaats, niet van paspoort

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Voor een Italiaanse bank ben je een niet-inwoner (non residente) zolang je in Nederland woont, je inkomen in Nederland verdient en daar belasting betaalt. Je nationaliteit doet daarbij weinig ter zake. Italiaanse gidsen voor kopers beschrijven het onderscheid dat banken maken vooral als inkomen uit Italië tegenover inkomen uit het buitenland. Een Nederlander die een vakantiehuis in de Marche koopt en in Zwolle blijft werken, valt dus in dezelfde categorie als iedere andere koper met een buitenlands salaris.

Die status raakt drie dingen: hoeveel de bank wil financieren, welke stukken ze van je vraagt en welke belasting er op de lening drukt. Daarnaast bepaalt hij wat je later nog kunt veranderen als je plannen wijzigen. We lopen ze hieronder een voor een langs, te beginnen met de vraag wanneer je eigenlijk geen niet-inwoner meer bent.

Wanneer word je in Italië fiscaal inwoner?

Sinds 1 januari 2024 staat de toets in artikel 2 van de Italiaanse wet op de inkomstenbelasting (TUIR), herschreven door decreto legislativo 209/2023. Je bent inwoner als je het grootste deel van het belastingjaar, gedeeltelijke dagen meegeteld, aan een van drie voorwaarden voldoet: je hebt je residenza in Italië in de zin van het burgerlijk wetboek, je hebt er je domicilio (de plek waar je persoonlijke en gezinsrelaties zich vooral afspelen), of je bent er gewoon aanwezig. Het grootste deel van het jaar komt neer op 183 dagen, 184 in een schrikkeljaar. Sta je het grootste deel van het jaar ingeschreven in het bevolkingsregister van een Italiaanse gemeente, de anagrafe, dan word je vermoed inwoner te zijn, tenzij je het tegendeel aantoont.

Voor de meeste Nederlandse kopers is de uitkomst eenvoudig: wie een paar maanden per jaar in zijn Italiaanse huis doorbrengt en in Nederland ingeschreven blijft, blijft niet-inwoner. Let wel op bij lange verblijven. Omdat aanwezigheid op zichzelf al telt, kan iemand die in een jaar meer dagen in Italië dan daarbuiten doorbrengt, voor de Italiaanse fiscus inwoner zijn zonder ooit in de anagrafe te staan. Ben je dan volgens beide landen inwoner, dan wijst artikel 4 van het belastingverdrag tussen Nederland en Italië één woonland aan: eerst het land waar je een duurzaam tehuis hebt, en heb je dat in beide landen, het land waar het middelpunt van je levensbelangen ligt. Hoe dat voor jou uitvalt, is werk voor een fiscalist die beide stelsels kent.

In Italiaanse teksten kom je ook de AIRE tegen, de Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero. Dat register is bedoeld voor Italiaanse staatsburgers die in het buitenland wonen (wet 470/1988) en gaat niet over jou. Als Nederlander met een tweede woning schrijf je je evenmin in de gewone anagrafe in; dat doe je pas als je er echt gaat wonen, zoals uitgelegd in wonen in Italië als Nederlander.

Wat de bank anders doet

Het eerste verschil is het percentage dat de bank financiert. Italiaanse gidsen noemen voor niet-inwoners zonder Italiaans inkomen doorgaans 50 tot 70 procent van de woningwaarde; een Italiaanse gids van september 2026 noemt 60 tot 70 procent voor EU-burgers bij banken die zich op buitenlandse kopers richten. De bank rekent dat percentage over het laagste van de koopprijs en de taxatie door haar eigen expert, de perizia. Hoe dat plafond samen met je maandlast het bedrag bepaalt, staat in hoeveel je kunt lenen voor een Italiaanse hypotheek; hier gaat het om wat je status verder verandert.

Het tweede verschil zit in de controle van je financiën. Bij een inwoner kijkt een Italiaanse bank onder meer in de Centrale dei Rischi, de databank van de Banca d'Italia waarin banken en financiële instellingen de schulden van huishoudens en bedrijven melden. Daarin sta jij niet, dus je lopende leningen moeten blijken uit Nederlandse stukken. Ook je inkomen kan de bank niet uit Italiaanse bronnen halen. Waar een Italiaanse werknemer zijn Certificazione Unica of zijn 730-aangifte inlevert, lever jij Nederlandse loonstroken, jaaropgaven en aangiften inkomstenbelasting aan, soms met vertaling. Welke stukken dat zijn, staat in documenten voor een Italiaanse hypotheek.

Het derde verschil is het aanbod. Niet elke Italiaanse bank heeft een product voor iemand die buiten Italië woont, en wie het heeft, kan eisen stellen aan de regio en het type woning. Begin daarom niet bij het bankkantoor in het dorp van je droomhuis, maar bij een bank of bemiddelaar die bevestigt dat ze niet-inwoners financiert in de regio waar je koopt.

Wat je als niet-inwoner extra regelt

• Een codice fiscale. Het Italiaanse belastingnummer heb je nodig voor een rekening, het compromesso en de hypotheek. Je vraagt het aan met formulier AA4/8 bij een kantoor van de Agenzia delle Entrate, eventueel via een gemachtigde; of een Italiaans consulaat het voor een Nederlander regelt, verschilt per consulaat. Zie de codice fiscale voor Nederlandse kopers.
• Een Italiaanse betaalrekening. De maandtermijn wordt vaak afgeschreven van een rekening bij de bank die de lening verstrekt. Vraag vooraf welke stukken die bank daarvoor van een niet-inwoner wil zien.
• Bewijs van je eigen inbreng. Bij 50 tot 70 procent financiering breng je zelf een groot bedrag in. De bank wil zien waar dat vandaan komt: spaargeld, de verkoop van een ander huis of een lening op je Nederlandse woning.
• Een volmacht als je niet bij de akte kunt zijn. De koopakte en de hypotheekakte teken je bij de notaio. Kun je niet naar Italië komen, vraag de notaio dan vooraf welke vorm van volmacht (procura) hij accepteert.

Zodra de bank je dossier heeft beoordeeld, krijg je het Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), de Italiaanse versie van het Europese informatieblad voor hypotheken (artikel 120-novies van de Italiaanse bankwet, de TUB). Daarna volgt een bindend aanbod met het conceptcontract. Je hebt dan minstens zeven dagen bedenktijd, waarin het aanbod voor de bank vaststaat en jij op elk moment kunt accepteren. Plan die week in tussen het aanbod en de datum van de akte, zeker als je daarvoor naar Italië reist.

De rente: Euribor of Eurirs plus een opslag

Een Italiaanse hypotheekrente bestaat uit een referentierente plus een vaste opslag van de bank, de spread. Bij een variabele rente is de referentie volgens de Banca d'Italia meestal de Euribor, soms de officiële ECB-rente. Welke Euribor-looptijd geldt, staat in het contract: het productblad van Webank voor een variabele hypotheek rekent bijvoorbeeld met het maandgemiddelde van de driemaands Euribor. Bij een vaste rente is de referentie meestal de Eurirs, de euro-swaprente: wie 20 jaar vastzet, betaalt een opslag boven de Eurirs voor die looptijd.

De Europese Centrale Bank publiceert de maandgemiddelden van de Euribor. Over september 2026 waren dat 2,414 procent voor één maand, 2,635 procent voor drie maanden en 3,247 procent voor twaalf maanden. De depositorente van de ECB staat sinds 16 september 2026 op 2,50 procent en de basisherfinancieringsrente op 2,65 procent; op 28 en 29 oktober 2026 vergadert de ECB opnieuw. Een dagstand van de Eurirs noemen we hier bewust niet. Vraag de bank welke Eurirs-stand en welke datum ze voor jouw offerte gebruikt, want die beweegt dagelijks.

Vergelijk twee voorstellen op dezelfde referentie, op de spread en op de TAEG, het Italiaanse jaarlijkse kostenpercentage dat naast de rente en de spread ook kosten zoals de dossierkosten en de incassokosten van de termijn meeneemt. Een voorstel met een lagere rente maar hogere dossierkosten kan in de TAEG duurder uitvallen. De kosten van de perizia zitten er volgens de Banca d'Italia wel in, de notariskosten niet; die vraag je apart op. Een voordeel voor jou als Nederlander: je inkomen en je lening staan allebei in euro, dus een wisselkoersrisico heb je niet.

De belasting op je lening: 2 procent of 0,25 procent

Bij een Italiaanse hypotheek met een looptijd van meer dan 18 maanden houdt de bank bij de uitbetaling de imposta sostitutiva in. In ruil vervallen registratiebelasting, zegelrecht en de hypothecaire en kadastrale heffingen op de leningsakte (artikelen 15 en 18 van DPR 601/1973). Het tarief is 0,25 procent, maar 2 procent als de lening een woning financiert die niet aan de prima casa-voorwaarden voldoet. Een van die voorwaarden is dat je binnen 18 maanden na de akte je residenza naar de gemeente van de woning verplaatst. Blijf je in Nederland wonen, dan betaal je dus 2 procent.

Rekenvoorbeeld. Stel: je leent 160.000 euro voor een vakantiehuis. De bank houdt 2 procent in, 3.200 euro, en maakt 156.800 euro over. Met prima casa was de heffing 0,25 procent geweest, 400 euro. Het verschil van 2.800 euro is een kostenpost die je in je eigen inbreng meeneemt, naast de registratiebelasting op de koop zelf, die is uitgewerkt in de kosten van een huis kopen in Italië.

Ga je binnen anderhalf jaar echt in Italië wonen, dan kun je bij de aankoop prima casa aanvragen. Haal je de verhuizing niet, dan vervalt het voordeel en volgt voor de registratiebelasting een naheffing van het verschil met rente en een boete van 30 procent. Vraag het lage tarief dus pas aan als je verhuisplan vaststaat.

In je Nederlandse aangifte verandert je Italiaanse status niets aan de hoofdregel: de woning is een bezitting in box 3 en de Belastingdienst rekent een schuld voor de financiering van een tweede woning ook tot box 3. Hypotheekrenteaftrek in box 1 krijg je er niet voor.

Na de akte: vrij aflossen en kosteloos oversluiten

Twee Italiaanse regels werken in je voordeel, ook als niet-inwoner. Een boete of vergoeding voor het geheel of gedeeltelijk vervroegd aflossen is nietig bij een hypotheek die een natuurlijk persoon afsluit voor de aankoop of verbouwing van een woning (artikel 120-ter TUB). Een vakantiewoning valt daar ook onder. Je kunt dus extra aflossen zodra er in Nederland geld vrijkomt, bijvoorbeeld uit de verkoop van een ander huis.

Daarnaast mag je je lening meenemen naar een andere bank met de surroga (artikel 120-quater TUB). De nieuwe bank mag je geen kosten rekenen voor de nieuwe lening of de formaliteiten, en de overstap moet binnen 30 werkdagen rond zijn. Loopt die door toedoen van de oude bank uit, dan betaalt die bank je 1 procent van het leningbedrag voor elke maand of elk deel van een maand vertraging.

Als je later toch in Italië gaat wonen

Verhuis je na een paar jaar echt, dan word je inwoner zodra je in een belastingjaar het grootste deel van de dagen aan de toets van artikel 2 voldoet, en dan kijkt ook je bank anders naar je, zeker als je een Italiaans inkomen krijgt. Je lopende lening past zich daar niet vanzelf op aan. Dankzij de surroga kun je wel zonder boete overstappen naar een bank die je als inwoner betere voorwaarden biedt. Wat er fiscaal verandert voor nieuwe inwoners met een hoog buitenlands inkomen, staat in de vlaktaks voor nieuwe inwoners.

Twee routes naast elkaar leggen

Juist omdat een Italiaanse bank een niet-inwoner minder financiert en 2 procent op de lening inhoudt, loont het om er een Nederlandse route naast te leggen: een verhoging van je hypotheek of een tweede lening op je huis hier. Dan koop je in Italië zonder Italiaanse hypotheek, maar draagt je Nederlandse woning het risico en is de rente evenmin aftrekbaar. De afweging staat in Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland, de Nederlandse kant in detail in overwaarde van je Nederlandse woning gebruiken.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Italië?
• Hoeveel kan ik lenen voor een Italiaanse hypotheek?
• Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland