Wat een agente immobiliare in Italië doet
In Italië heet de makelaar een agente immobiliare of mediatore, en zijn werk is wettelijk omschreven als bemiddeling. Hij of zij brengt koper en verkoper samen, laat woningen zien en begeleidt de onderhandeling tot een voorstel wordt aanvaard. Dat is de kern. Een Italiaanse makelaar is geen jurist die jouw koopcontract bewaakt, voert de overdracht niet uit en geeft geen bindend advies over belastingen of bouwvergunningen. Die taken liggen bij de notaris, soms bij een eigen advocaat en bij een technicus.
Het grootste verschil met Nederland is dat er geen centraal vangnet is zoals de NVM met vaste modelcontracten en een aankoopmakelaar die in het proces als vanzelfsprekend wordt ingeschakeld. De makelaar werkt in Italië in de praktijk meestal voor de verkoper en mag toch van beide partijen een provisie vragen. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar je moet weten voor wie iemand werkt voordat je zijn advies weegt.
Een Nederlandstalige makelaar bestaat wel. Er zijn Italiaanse kantoren met Nederlandssprekende medewerkers en kantoren van Nederlanders die zich in Italië hebben gevestigd. Taal helpt bij bezichtigingen, uitleg en misverstanden. Maar de taal van de makelaar zegt niets over zijn bevoegdheid, zijn kennis van de lokale markt of zijn onafhankelijkheid. Beoordeel die drie dingen los van elkaar.
Zo controleer je of een makelaar bevoegd is
Wie in Italië vastgoed bemiddelt, moet ingeschreven zijn bij de Camera di Commercio, de Italiaanse kamer van koophandel. De regels staan in wet 39/1989. Het oude aparte register van bemiddelaars (het ruolo) is volgens de kamers van koophandel sinds 2010 afgeschaft; tegenwoordig loopt de inschrijving via het bedrijvenregister en het REA, met een aantekening voor agenten in vastgoedbemiddeling. Volgens dezelfde kamers moet een bemiddelaar bovendien een verzekering voor beroepsaansprakelijkheid hebben, en staat er een boete op werken zonder die dekking. Regels veranderen, dus vraag de actuele stand na bij de kamer van koophandel of je notaris.
Praktisch betekent dit drie dingen. Vraag om de bedrijfsnaam, het btw-nummer en het REA-nummer; de formulieren van een bevoegde bemiddelaar horen dat nummer te vermelden. Vraag een uittreksel (een visura camerale) op bij het bedrijvenregister of laat het de notaris doen; daarvoor heb je alleen de gegevens van de onderneming nodig. En vraag om bewijs van de verzekering.
Controleer ook of de persoon die met jou onderhandelt zelf bevoegd is. Volgens een gids van de kamer van koophandel van Turijn mag een medewerker zonder bevoegdheid algemene informatie geven en je naar een woning brengen, maar niet de onderhandeling voeren. Italiaanse bronnen voegen daaraan toe dat iemand die zonder de vereiste inschrijving bemiddelt, in principe geen recht heeft op provisie. Zie dat als een extra reden om de inschrijving te controleren voordat je iets tekent.
Wat een makelaar kost en wie betaalt
Het Italiaanse burgerlijk wetboek (artikel 1755) geeft de bemiddelaar recht op provisie van elke partij wanneer de koop tot stand komt dankzij zijn bemiddeling. Als koper betaal je dus vaak zelf, naast de verkoper. Hoeveel dat is, ligt niet wettelijk vast. Bronnen noemen uiteenlopende bandbreedtes, van enkele procenten van de koopprijs, soms rond 3 procent voor de koper en minder voor de verkoper. Het percentage is onderhandelbaar en wordt in het opdrachtformulier of het voorstel vastgelegd. Reken het als een eigen post in je budget en vraag het vooraf, schriftelijk en inclusief btw.
Let op het moment waarop de provisie verschuldigd wordt. Volgens Italiaanse bronnen telt de koop vaak al als gesloten zodra partijen elkaar vinden in een bindend voorstel of voorlopig contract, niet pas bij de akte bij de notaris. Een proposta d'acquisto is dus geen vrijblijvende handtekening. In onze gids over het voorlopig koopcontract lees je wat dat voor je hypotheek en je planning betekent.
De gebruikelijke regel is dat je betaalt wanneer de koop gesloten is, niet vooraf. Een makelaar die vooraf geld wil voor het zoeken of reserveren van een woning, doet iets wat de kamers van koophandel en vastgoedwebsites als ongebruikelijk beschrijven. Alle overige aankoopkosten, zoals belastingen en notaris, staan in onze gids over de kosten van een huis in Italië.
Immobiliare.it en Idealista: de Italiaanse Funda
Wie Funda gewend is, zoekt in Italië vooral op Immobiliare.it en Idealista. Dat zijn twee grote portalen waar veel makelaars hun aanbod plaatsen. Een Italiaanse variant van Funda met één centrale, volledige database bestaat niet. Dezelfde woning kan bij meerdere kantoren staan, soms met een verschillende vraagprijs en foto's. Vergelijk daarom op meerdere portalen voordat je een prijs of een kantoor als maatstaf neemt.
Lees advertenties kritisch. De vraagprijs is een uitnodiging tot onderhandelen, geen vaste prijs. Let op het verschil tussen de commerciële oppervlakte en de bruikbare oppervlakte, op de energieklasse (het verplichte energielabel heet APE) en op woorden als da ristrutturare (te renoveren) of trattativa riservata (prijs op aanvraag). Vraag altijd naar de kadastrale gegevens, want die heb je nodig voor de controles die we in onze gids over het huis kopen als Nederlander beschrijven.
Wat voegt een Nederlandstalige makelaar dan toe? Weinig als hij je alleen laat zien wat al online staat. Veel als hij de buurt, de gemeente, de bereikbaarheid, de bouwhistorie en de lokale prijsverschillen kent, of weet welke woningen nog niet online staan. Stel hem daarom concrete vragen over een straat of een dorp en kijk hoe specifiek hij antwoordt.
Weet je ongeveer welk budget je kunt lenen voordat je met een makelaar gaat praten? Met de hypotheekscan zie je dat vooraf, en kun je gerichter zoeken.
Start de hypotheekscanMakelaar van de verkoper of van jou?
In de praktijk heeft een Italiaanse makelaar meestal een verkoopopdracht van de eigenaar, vaak met exclusiviteit. Dat de makelaar ook provisie van jou mag vragen, maakt hem niet automatisch jouw belangenbehartiger. Een aankoopmakelaar die uitsluitend voor jou werkt tegen een vooraf afgesproken vergoeding bestaat in Italië ook, maar is naar onze indruk minder gebruikelijk dan in Nederland. Vraag in elk geval iedere makelaar met wie je werkt om schriftelijk vast te leggen voor wie hij werkt, wat hij voor je doet, wat het kost en of hij ook provisie van de verkoper ontvangt.
Wil je een onafhankelijk oordeel, regel dat dan apart. Een technicus (een geometra, architect of ingenieur) kijkt naar de staat en de regelmatigheid van het pand. Een notaris of advocaat kijkt naar de juridische kant. Onafhankelijk betekent hier: niet betaald door de verkoper en zonder belang bij het sluiten van de koop. Dat geldt ook voor een bank of hypotheekadviseur, en dus ook voor ons: wij kijken naar je financiering, niet naar de keuze van het pand.
Notaio en avvocato: de partijen die niet bij de makelaar horen
De notaris (notaio) is een openbaar ambtenaar die de akte, de rogito, opmaakt en de officiële controles uitvoert. Hij of zij werkt voor beide partijen en is geen advocaat van jou. In de praktijk kiest de koper doorgaans de notaris, omdat de koper de notariskosten draagt. Laat die keuze niet zonder vragen door de makelaar invullen. Vraag zelf een notaris of vraag minstens om meerdere namen en een offerte.
Wil je dat iemand specifiek jouw belangen bewaakt, neem dan een eigen advocaat (avvocato). Dat is extra verstandig bij een aankoop op afstand met een volmacht (procura), bij een oud pand met een ingewikkelde geschiedenis of bij afspraken die nergens zijn vastgelegd. Een volmacht komt ook terug in onze gids over de codice fiscale. Wij zijn geen notaris of advocaat en noemen daarom geen kantoren. Vraag je makelaar niet om de enige naam die hij voorstelt: een goede makelaar noemt er gerust meer dan één.
Waarschuwingssignalen
De meeste problemen met makelaars ontstaan niet door onwil, maar door tempo en onduidelijkheid. Let op de volgende signalen en neem er rustig de tijd voor.
- Er is geen REA-nummer te vinden of de makelaar wil geen uittreksel laten zien.
- Er is geen schriftelijk opdrachtformulier met de provisie erin.
- Je moet vandaag nog een voorstel tekenen of een bedrag storten, anders is de woning weg.
- Er wordt contant of op een rekening van iemand anders geld gevraagd.
- Je krijgt geen kadastrale gegevens of bouwdocumenten voordat je tekent.
- De vraagprijs ligt ver onder vergelijkbare woningen zonder dat iemand dat uitlegt.
- De makelaar wil dat jij zijn notaris, technicus of advocaat neemt en legt niet uit waarom.
- Alle antwoorden zijn mondeling en worden na afloop anders herinnerd.
Eén van deze signalen betekent niet meteen dat er iets mis is, maar het is een goede reden om te vertragen en een onafhankelijke partij te laten meekijken.
Vragen die je vooraf stelt
Een gesprek met een makelaar levert meer op als je een vaste lijst hebt. Stel de volgende vragen en noteer de antwoorden.
- Voor wie werkt u: voor de verkoper, voor mij of voor allebei?
- Wat is uw REA-nummer en kan ik uw verzekeringsbewijs zien?
- Welke provisie rekent u, over welk bedrag en wanneer is die verschuldigd?
- Wat staat er precies in het opdrachtformulier of het voorstel dat ik teken?
- Welke documenten kan ik inzien voordat ik een voorstel doe: kadaster, bouwvergunning, energielabel?
- Hoe lang staat deze woning al te koop en wat is er eerder onderhandeld?
- Welke notaris en welke technicus zouden onafhankelijk zijn van u?
- Wat is de gebruikelijke gang van zaken van voorstel tot akte en hoeveel tijd rekent u voor mijn financiering?
Die laatste vraag is vaak de lastigste. Een bank heeft tijd nodig en een verkoper wil snel zekerheid. Laat daarom je financiering vooraf op orde brengen, zoals we in onze gids over de financiële voorbereiding beschrijven, zodat de planning in het voorstel realistisch is.
Wat je nu kan doen
- Vraag bedrijfsnaam, REA-nummer en verzekeringsbewijs en laat een uittreksel opvragen.
- Leg schriftelijk vast voor wie de makelaar werkt, wat hij doet en wat de provisie is.
- Vergelijk dezelfde woning op Immobiliare.it en Idealista voordat je een prijs aanneemt.
- Kies zelf je notaris en overweeg een eigen advocaat en een technicus.
- Teken geen voorstel voordat je de kadastrale gegevens en je financiering hebt bekeken.
- Betaal nooit vooraf of contant en alleen op een rekening die op naam van het kantoor of de notaris staat.
Veelgestelde vragen
Verder lezen over kopen in Italië
Wat aanvragers ons schrijven
Van de 356 aanvragen die wij tussen 27 mei en 9 oktober 2026 in ons hele netwerk ontvingen, noemden er 106 Italië als bestemming. Over alle aanvragen samen stond 107 keer de status woning gevonden, 101 keer actief aan het zoeken en 97 keer oriënteren. Het zijn cijfers van het hele netwerk, niet van Italië alleen. Een telling van aanvragen over makelaars hebben we niet. We citeren geen enkele aanvraag.
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.