Huis kopen in Italië als Nederlander: stappen, regels en valkuilen

De route in één overzicht

Hoe je een huis in Italië koopt, verloopt in grote lijnen in drie stappen. Eerst doe je een voorstel (de proposta d'acquisto). Wordt dat aanvaard, dan volgt een voorlopig contract (het compromesso, juridisch het contratto preliminare) waarbij je meestal een aanbetaling doet. Tot slot teken je bij de notaris de definitieve akte, de rogito, en ga je pas dan over naar de nieuwe eigenaar. Tussen het voorstel en de akte zitten gewoonlijk enkele weken tot enkele maanden, afhankelijk van controles, financiering en de verkoper.

In Nederland ben je gewend aan een bedenktijd en een standaardcontract. In Italië werkt dat anders: het voorstel kan, zodra de verkoper het aanvaardt, al een bindend karakter hebben, en wat je ondertekent is vaak maatwerk. Daarom ligt het zwaartepunt van een goede aankoop vóór de eerste handtekening, in de voorbereiding en de controles, niet erna.

Voordat je een voorstel doet: codice fiscale, budget en voorbehoud

Zonder codice fiscale, het Italiaanse fiscale nummer, kun je niet kopen. Je vraagt hem aan via de consulaire afdeling van de Italiaanse ambassade in Den Haag, bij de Agenzia delle Entrate in Italië of via een gemachtigde; hoe dat gaat lees je in onze gids over de codice fiscale voor Nederlandse kopers. Regel hem vroeg, want je hebt hem ook nodig voor een Italiaanse bankrekening en een hypotheekaanvraag.

Maak daarna je totale budget: koopprijs plus kosten (hieronder meer), plus een reserve voor werken en de eerste maanden na de aankoop. Weet ook of je financiering nodig hebt en zo ja, bij wie en onder welke voorwaarden. Een voorstel zonder financieringsvoorbehoud of met te krappe termijnen kan je later onder druk zetten. In onze gids over het voorlopige koopcontract en je hypotheek staat uitgebreid wat je bij de aanbetaling, de voorbehouden en de timing in de gaten houdt. Dat herhalen we hier niet.

Visure catastali en ipotecarie: wie is eigenaar en wat rust erop

Voordat de akte wordt getekend, wordt gecontroleerd wie de woning mag verkopen en of er lasten op rusten. De visure catastali geven de kadastrale gegevens: de kadastrale aanduiding, de categorie, de kadastrale opbrengst en de plattegrond (planimetria). De visure ipotecarie tonen de registratie bij het hypotheekregister, zoals bestaande hypotheken, beslagen en andere bezwaringen. De notaris doet in de regel deze controles. Vraag toch zelf vooraf naar de kadastrale gegevens, want die kunnen aan de voorkant al veel zeggen over een pand.

Vraag ook naar het energielabel (de APE, attestato di prestazione energetica), naar de verklaring over de installaties en naar het bewijs van bewoonbaarheid (de agibilità), voor zover van toepassing. Kijk bij een appartement naar de lopende en openstaande kosten van de vereniging van eigenaren (de spese condominiali). Welke papieren precies vereist zijn, hangt af van het pand en de bouwperiode. Laat de notaris of een technicus bevestigen wat in jouw geval nodig is.

Conformiteit: stemt het pand overeen met kadaster en vergunning?

Dit is de controle waar Nederlandse kopers het vaakst langs kijken en die het meeste kan kosten. Italië maakt onderscheid tussen kadastrale conformiteit (klopt de plattegrond in het kadaster met de werkelijke situatie) en stedenbouwkundige conformiteit (is wat er staat gebouwd of verbouwd ook vergund). Het zijn twee aparte controles.

Voor de kadastrale kant bepaalt de wet (artikel 29, lid 1-bis, van wet 52/1985) dat een akte onder levenden de kadastrale gegevens, een verwijzing naar de ingediende plattegronden en een verklaring van conformiteit moet bevatten, afgegeven door de eigenaar of vervangen door een verklaring van een technicus. Ontbreekt dat, dan kan de akte nietig zijn. Hoe ver die nietigheid precies reikt, is in de Italiaanse rechtspraak recent nog in beweging, dus verlaat je er niet op: vraag de notaris om te bevestigen dat de verklaring in orde is en dat de gegevens kloppen.

Voor de stedenbouwkundige kant telt vooral: zijn uitbreidingen, dakkapellen, serres, een gesloten terras of een omgebouwde kelder vergund en aangegeven? In oude panden en op het platteland is dat vaker onduidelijk dan je denkt. Een technicus (geometra of architect) kan het dossier doorlichten. Wijkt de werkelijkheid af, dan kan regularisatie nodig zijn, met kosten en soms met een boete. Reken die onzekerheid mee in je bod of ga niet door als het dossier niet sluit.

De notaris en de rogito

De rogito wordt opgemaakt door een notaris, een openbaar ambtenaar die voor beide partijen werkt en niet jouw persoonlijke advocaat is. Bij de ondertekening betaal je de rest van de koopprijs, de belastingen en de kosten, en de notaris laat de akte registreren en overschrijven in de openbare registers. De koper kiest doorgaans de notaris en betaalt de notariskosten. Wil je dat iemand specifiek jouw belangen bewaakt, neem dan een eigen advocaat, zeker bij aankoop op afstand met een volmacht.

Spreek je geen Italiaans, vraag dan vooraf hoe de notaris de taal regelt, bijvoorbeeld met een tolk of vertaling, en wat dat kost. Laat je de akte niet voor het eerst zien op de ondertekendag: vraag een concept van tevoren. Wil je ook de makelaar beter kiezen, lees dan onze gids over een Nederlandstalige makelaar kiezen.

Belastingen en kosten bij de aankoop

De belastingen bij de aankoop hangen af van wie verkoopt en of je de woning als eerste woning (prima casa) of als tweede woning koopt. Volgens de Agenzia delle Entrate en Italiaanse vakmedia geldt grofweg het volgende; controleer de actuele tarieven altijd bij de notaris of de Agenzia, want regels en uitzonderingen veranderen.

• Koop je van een particulier of van een verkoper die geen btw rekent: registratiebelasting (imposta di registro) van 2 procent bij een eerste woning (met een minimum van 1.000 euro) of 9 procent bij een tweede woning, plus een vast bedrag van 50 euro hypotheek- en 50 euro kadasterbelasting.
• Koop je van een bouwbedrijf dat btw rekent, zoals bij nieuwbouw: btw van 4 procent bij een eerste woning, 10 procent bij een tweede woning en 22 procent bij een luxewoning, plus vaste bedragen van 200 euro voor registratie-, hypotheek- en kadasterbelasting.

De lage eerste-woningtarieven gelden onder voorwaarden, waaronder dat de woning je hoofdverblijf wordt in de gemeente. De meeste Nederlandse kopers van een vakantiewoning vallen daarom onder het tarief van een tweede woning. Bij aankoop van een particulier kan de belasting onder voorwaarden worden berekend over de kadastrale waarde in plaats van de koopprijs (het zogeheten prezzo-valore). Vraag de notaris of dat bij jouw aankoop van toepassing is, want de prijs in de akte moet altijd de werkelijke prijs zijn.

Daarbovenop komen de provisie van de makelaar, de notariskosten, eventuele technicuskosten en je bankkosten. Het totaal staat in onze gids over de kosten van een huis in Italië. En omdat je daarna jaarlijks gemeentebelasting betaalt, is de IMU ook een vaste post om in je begroting te zetten.

Eerlijke nadelen en veelgemaakte fouten

Zoekopdrachten als nadelen huis in Italië hebben een reden. Het gaat meestal niet om grote rampen, maar om een optelsom van dingen die je beter vooraf kent.

• De bureaucratie is trager en minder voorspelbaar dan je gewend bent, en documenten zijn vaak in het Italiaans.
• De aankoopkosten zijn hoog, zeker bij een tweede woning, en komen bovenop de koopprijs.
• Oude of landelijke panden hebben vaker afwijkingen in het kadaster of de vergunningen.
• Op het platteland kunnen toegang, water, riolering en internet dingen zijn die je moet uitzoeken in plaats van aannemen.
• Een tweede woning brengt jaarlijkse kosten met zich mee: gemeentebelasting, nutsvoorzieningen, onderhoud en verzekering.
• Op afstand kopen maakt het lastiger om tijdig te controleren, bezichtigen en op te volgen.
• Verkoop je later weer, dan kan een winst bij verkoop binnen enkele jaren belast zijn; de voorwaarden hangen af van je situatie, dus vraag een fiscalist.

Drie fouten liggen voor de hand. De eerste is te vroeg tekenen: een voorstel of voorlopig contract voordat het dossier, de financiering en de kosten op orde zijn. De tweede is een budget zonder buffer. De derde is vertrouwen op één partij die van het sluiten van de koop profiteert. Verdeel de rollen dus: een makelaar die zoekt, een notaris voor de akte, een technicus voor het pand en een adviseur voor de financiering.

Waar een hypotheek in het proces past

Een hypotheek is niet vereist om in Italië te kopen. Veel kopers betalen met eigen geld of met overwaarde van hun Nederlandse woning, wat we in onze gids over overwaarde gebruiken voor een woning in Italië bespreken. Wie wel een Italiaanse hypotheek wil, moet rekening houden met een flinke eigen inbreng: niet-ingezeten kopers kunnen volgens onze eerdere gidsen doorgaans op ongeveer 50 tot 60 procent financiering rekenen, afhankelijk van bank, inkomen en pand.

Het juiste moment om hiermee te beginnen is vóór je een voorstel doet. Dan weet je wat je kunt lenen, kun je een financieringsvoorbehoud realistisch formuleren en heb je een dossier klaar dat de bank snel kan beoordelen. Daarmee beperk je het risico dat de verkoper niet op de bank wil wachten. Wij zijn een hypotheekadviseur en geen makelaar, notaris of fiscalist: we kijken naar de financiering en koppelen waar nodig aan een passende specialist.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Codice fiscale aanvragen als koper uit Nederland
• Het voorlopige koopcontract in Italië en je hypotheek
• Kosten bij het kopen van een huis in Italië
• Een Nederlandstalige makelaar in Italië kiezen