Waar kopen aan het Gardameer? Hypotheekblik vanuit Nederland

Drie provincies rond één meer

De westoever en het zuidwesten, met Sirmione, Desenzano del Garda, Salò, Gardone Riviera en verder naar het noorden Limone sul Garda, horen bij de provincie Brescia in Lombardije. De oostoever en het zuidoosten, van Peschiera del Garda via Lazise, Bardolino, Garda en Torri del Benaco tot Malcesine, liggen in de provincie Verona in Veneto. De noordpunt met Riva del Garda en Nago-Torbole hoort bij de autonome provincie Trento.

Voor jou als koper betekent dat drie keer iets anders. De Agenzia delle Entrate publiceert de marktcijfers per regio, verhuur meld je langs drie verschillende regionale routes, en in Trentino werkt de inschrijving van eigendom volgens een eigen systeem. Wie langs het hele meer zoekt, vergelijkt dus niet alleen prijzen, maar ook regels.

Prijzen per oever

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

De OMI-cijfers van de Agenzia delle Entrate over 2025, gepubliceerd op 5 juni 2026, geven voor elk deel van het meer een gemiddelde waarde per vierkante meter:

• Oostoever, provincie Verona (OMI-gebied Lago): 3.111 euro, 5,3 procent hoger dan in 2024 en het duurste gebied van de provincie. Het aantal verkopen daalde wel met 13,2 procent, tot 847. De Agenzia rekent de gemeenten aan de oostkant van het meer tot de duurste plekken van heel Veneto.
• West- en zuidwestoever, provincie Brescia (Lago di Garda e Valtenesi, 22 gemeenten): 2.428 euro, een stijging van 2,7 procent, bij 2.828 verkopen, 7,3 procent meer dan een jaar eerder. De stad Brescia zelf staat op 1.858 euro.
• Noordpunt, provincie Trento (Alto Garda e Val di Ledro): 2.426 euro, een stijging van 2,3 procent. Trento verschijnt in een aparte provinciale publicatie van de Agenzia.

Op de advertentiesite Casa.it liggen de prijzen hoger. Casa.it kwam in mei 2026 voor het Gardameer uit op gemiddeld 4.768 euro per vierkante meter, 9 procent meer dan een jaar eerder en het hoogste van de meren in die analyse. In Torri del Benaco liepen de prijzen op tot 7.072 euro per vierkante meter, Garda en Bardolino lagen boven 5.000 euro. Een appartement in Sirmione kostte gemiddeld bijna 389.000 euro, in Riva del Garda ruim 351.000 euro. In de prijslijst van ProBrixia, het bureau van de Kamer van Koophandel van Brescia, stond Sirmione Castello aan het meer in 2025 met 8.000 euro per vierkante meter bovenaan de hele provincie, meldde Il Giorno op 9 juli 2025.

Waarom het OMI-gemiddelde en de prijs in advertenties zo ver uiteenlopen, en wat dat betekent voor de taxatie van je bank, leggen we uit in onze gids over kopen aan het Comomeer.

Riva del Garda en Torbole: het libro fondiario

In Trentino-Alto Adige geldt het libro fondiario, een grondboek van Oostenrijkse oorsprong. Daar word je pas eigenaar als de koop in dat grondboek is ingeschreven; de koopakte alleen is niet genoeg. Hetzelfde geldt voor de hypotheek van je bank, die als last op het blad van de woning wordt ingeschreven. Een voorlopige inschrijving, de prenotazione, kan je recht in de tussentijd beschermen tegen iemand die later iets laat inschrijven.

Vraag in Riva of Torbole daarom naast de kadastrale gegevens ook een uittreksel uit het libro fondiario, en laat de notaris uitleggen hoe de inschrijving van jouw eigendom en die van de hypotheek op elkaar aansluiten. Buiten Trentino gebruiken nog maar een handvol gemeenten dit systeem, waaronder twee in Lombardije en vier in Veneto, dus vraag bij elke aankoop na welk register voor jouw gemeente geldt.

Verhuren: één nationale code, drie regionale routes

Voor elke vakantieverhuur in Italië heb je sinds 1 januari 2025 een CIN nodig, de nationale identificatiecode die het ministerie van Toerisme toekent op grond van artikel 13-ter van decreto-legge 145/2023. Je toont hem buiten aan het gebouw en in elke advertentie. De woning moet werkende gas- en koolmonoxidemelders hebben en draagbare brandblussers: één per 200 vierkante meter vloeroppervlak en minstens één per verdieping. Ontbreken die, dan riskeer je 600 tot 6.000 euro boete per overtreding.

Wat er vóór de CIN komt, hangt af van de oever:

• Lombardije (westoever): je meldt de verhuur bij de gemeente, waarna de provincie Brescia een regionale code toekent, de CIR.
• Veneto (oostoever): je meldt de verhuur vooraf via het regionale platform ROSS1000, dat de woning automatisch een regionale code geeft. De Venetiaanse regels schrijven een bordje met die code bij de buitendeur van het gebouw voor, en in een appartementencomplex ook op de deur van de woning zelf.
• Trentino (noordpunt): de CIN heeft de vroegere provinciale code CIPAT vervangen. Je doet eerst de verplichte melding bij de gemeente en vraagt daarna de CIN aan.

Hoe de huur wordt belast

Huur uit een woning in Italië wordt in Italië belast. Kies je de cedolare secca, een vaste belasting op de huur, dan betaal je 21 procent over de huur van één woning; vanaf een tweede verhuurde woning is het 26 procent. Platforms en makelaars die de huur voor je innen, houden 21 procent in als voorheffing. Daarna doe je in Italië aangifte, verreken je die voorheffing en betaal je zo nodig bij.

In Nederland valt de woning in box 3. Volgens het belastingverdrag tussen Nederland en Italië mag Italië de inkomsten uit en het vermogen in de woning belasten, en geeft Nederland daarvoor een vermindering. Adviseurs wijzen erop dat die vermindering de box 3-heffing niet altijd helemaal wegneemt, dus laat dat voor jouw situatie doorrekenen.

Rekenvoorbeeld. Aannames: je verhuurt alleen deze woning, via een platform dat de huur int, je kiest de cedolare secca en de bruto huur over het seizoen is 15.000 euro.

• Het platform houdt 21 procent in: 3.150 euro.
• De cedolare secca voor je enige verhuurde woning is ook 21 procent, dus 3.150 euro. Je betaalt niets bij, maar doet wel aangifte in Italië.
• Er blijft 11.850 euro over, waar de kosten van het platform, schoonmaak, beheer, onderhoud en de IMU nog af gaan.
• Zou dit je tweede verhuurde woning in Italië zijn, dan geldt 26 procent: 3.900 euro, en betaal je 750 euro bij.

Zie die opbrengst als bijdrage aan de vaste lasten, niet als basis voor je hypotheek: reken de lening rond op je Nederlandse inkomen.

Bereikbaarheid vanuit Nederland

Met de auto kom je over de Brenner en de A22, de Autostrada del Brennero, die ten oosten van het meer naar het zuiden loopt. Op zomerse zaterdagen kan het daar vastlopen: op 27 juni 2026 meldde de regionale nieuwssite il Dolomiti ongeveer 130 kilometer file en vertraging tussen de tolpoort Bolzano Sud en die van Affi, bij de oostoever. Wie vliegt, kijkt naar Verona: Transavia vloog in augustus 2026 tussen Verona en Schiphol. Controleer voor je eigen reisperiode de actuele dienstregeling.

Wat dit betekent voor je financiering

Italiaanse gidsen noemen voor kopers zonder Italiaans inkomen een lening van ongeveer 50 tot 70 procent, gerekend over de laagste van koopprijs en taxatie. Op een hypotheek voor een tweede woning houdt de bank bij de uitbetaling 2 procent imposta sostitutiva in op het leenbedrag. Omdat het prijsniveau per oever zo verschilt, loopt ook je eigen inbreng per oever uiteen bij een woning van dezelfde grootte.

Je kunt die inbreng aanvullen met overwaarde uit je Nederlandse woning, of de aankoop helemaal vanuit Nederland financieren. De afweging tussen die twee routes staat in Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland. Een Italiaanse woning en een lening die je ervoor aangaat, vallen allebei in box 3; de rente is niet aftrekbaar in box 1.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Waar kopen aan het Comomeer? Hypotheekblik vanuit Nederland
• Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een woning in Italië
• Kosten bij een woning kopen in Italië vanuit Nederland
• Italiaanse hypotheek of financiering vanuit Nederland?