Renovatieproject in Italië financieren: wat Nederlandse kopers moeten weten

Hoe een Italiaanse bank een verbouwing financiert

Cijfers laatst gecontroleerd: 27 oktober 2026

Voor wie koopt en verbouwt, of alleen verbouwt, hebben Italiaanse banken een aparte hypotheekvorm: de mutuo per acquisto e ristrutturazione, met uitbetaling a stato avanzamento lavori, kortweg SAL. Het geld komt in delen vrij, telkens nadat een perito van de bank heeft vastgesteld dat een afgesproken fase klaar is. Het lijkt op een Nederlands bouwdepot, maar je krijgt pas geld als de technicus van de bank het werk heeft gezien.

Hoe zo'n product in elkaar zit, laat de productinformatie van UniCredit zien, bijgewerkt op 1 oktober 2026. Voor de verbouwing leent de bank tot 80 procent van de kosten, en nooit meer dan 80 procent van de waarde die de woning volgens de taxatie heeft als het werk klaar is. Bij aankoop plus verbouwing dekt de eerste uitbetaling, bij de akte, hooguit 80 procent van de huidige waarde; de volgende delen tot 80 procent van de kosten die je op dat moment hebt gemaakt. De werken mogen maximaal 24 maanden duren, en in die periode betaal je alleen rente. Een standaardtaxatie met bezoek kost bij deze bank 350 euro, een tweede bezoek 140,30 euro.

Dat zijn de voorwaarden voor de gewone klanten van die bank. Voor kopers die in Nederland wonen en geen Italiaans inkomen hebben, noemen Italiaanse gidsen een leenpercentage van ongeveer 50 tot 70 procent, en lang niet elke bank biedt de uitbetaling per fase aan niet-inwoners aan. Voor jou betekent dat drie dingen: het aankoopdeel wordt gefinancierd op de woning zoals die er nu bij staat, elke fase betaal je eerst zelf, en het deel dat de bank niet dekt, komt uit eigen geld of uit Nederland. Hoe niet-inwonerhypotheken verder verschillen, lees je in hypotheek voor niet-inwoners in Italië.

Welke vergunning bij welk werk

Wat de gemeente van je vraagt, hangt af van de ingreep, en dat bepaalt ook welke stukken de bank wil zien voordat ze uitbetaalt. De Italiaanse bouwwet, het Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001), kent vier niveaus:

• Edilizia libera: licht werk zonder melding, zoals opgesomd in het Glossario Unico bij het ministeriële besluit van 2 maart 2018.
• CILA (artikel 6-bis): een melding vooraf, ondertekend door een bevoegde technicus, voor werk dat in geen van de andere categorieën valt, zoals buitengewoon onderhoud waarbij de draagconstructie onaangeroerd blijft. Wie zonder CILA begint, riskeert een boete van 1.000 euro.
• SCIA (artikel 22): voor buitengewoon onderhoud of restauratie die de draagconstructie raakt, en voor een renovatie die niet onder de vergunningplicht valt.
• Permesso di costruire (artikel 10): voor nieuwbouw en voor een renovatie die tot een geheel of gedeeltelijk ander gebouw leidt.

In welke categorie jouw plan valt, beoordeelt de geometra, architect of ingenieur die het dossier opstelt. Die maakt ook het computo metrico estimativo, de begroting per post met hoeveelheden en eenheidsprijzen. Italiaanse gidsen over renovatiehypotheken noemen dat stuk, samen met de vergunning en de offertes van de aannemers, als vast onderdeel van de aanvraag. Kies de technicus dus voordat je een aannemer kiest, en bij voorkeur voordat je biedt.

Conformiteit: eerst controleren, dan bieden

Bij oudere Italiaanse huizen wijkt de werkelijkheid geregeld af van wat er in het kadaster en de vergunningen staat: een dichtgezette loggia, een bijgebouw dat nooit is aangemeld. Daar hangt de hele aankoop aan. Een akte over een bestaand gebouw moet volgens artikel 29, lid 1-bis, van wet 52/1985 de verklaring bevatten dat kadastergegevens en plattegronden overeenkomen met de feitelijke staat; ontbreekt die, dan is de akte nietig. Voor gebouwen waarvan de bouw na 17 maart 1985 is begonnen, moet de akte bovendien de gegevens van de bouwvergunning noemen (artikel 46 van DPR 380/2001).

Een afwijking die pas na het compromesso boven water komt, kost tijd en geld, en niet elke afwijking is achteraf te regulariseren. Laat de geometra daarom de conformità urbanistica e catastale onderzoeken voordat je een bod uitbrengt, en neem in het voorlopige contract een opschortende voorwaarde voor je financiering op. Hoe dat contract werkt, staat in het voorlopige koopcontract en je hypotheek.

De bonus ristrutturazioni in 2026 en 2027

De bekendste Italiaanse regeling voor wie verbouwt, is de aftrek voor herstel van woningen uit artikel 16-bis van de Italiaanse inkomstenbelastingwet. Volgens de gids van de Agenzia delle Entrate van februari 2026, die de begrotingswet voor 2026 (wet 199/2025) verwerkt, geldt:

• betalingen in 2026: 50 procent als het je hoofdverblijf is en je eigenaar bent, 36 procent in alle andere gevallen;
• betalingen in 2027: 36 procent voor zo'n hoofdverblijf, 30 procent voor de rest;
• in 2026 en 2027 telt per woning maximaal 96.000 euro aan uitgaven mee;
• van 2028 tot en met 2033: 30 procent voor iedereen, over maximaal 48.000 euro.

De aftrek wordt verdeeld over tien gelijke jaarlijkse schijven. Het moment van betalen telt, niet het moment waarop het werk af is: een factuur die je in december 2026 betaalt, valt onder het tarief van 2026. Betalen moet met een speciale overschrijving, de bonifico parlante, met de wettelijke omschrijving, jouw codice fiscale en het btw-nummer of de codice fiscale van de aannemer. De bank houdt op zo'n betaling 11 procent in als voorheffing op de belasting van de aannemer. Verkoop je de woning later, dan gaan de schijven die je nog niet hebt gebruikt naar de koper als dat een particulier is, tenzij jullie in de akte iets anders afspreken.

Een tweede woning van iemand die in Nederland woont, is geen hoofdverblijf. Reken dus met 36 procent voor betalingen in 2026 en 30 procent voor betalingen in 2027.

Waarom de bonus voor een Nederlandse eigenaar vaak weinig oplevert

Op papier doe je mee: de aftrek staat open voor iedereen die in Italië inkomstenbelasting (IRPEF) verschuldigd is, of je er nu woont of niet. Het knelpunt zit in dat woord verschuldigd. Het is een aftrek van Italiaanse belasting, en wie in Nederland woont en in Italië een tweede woning heeft, betaalt daar vaak geen IRPEF.

Dat komt door de IMU. Volgens artikel 8 van wetsdecreet 23/2011 vervangt de gemeentelijke IMU de IRPEF over het inkomen uit een woning die niet verhuurd is. Gebruik je het huis zelf, dan ontstaat er dus geen Italiaanse inkomstenbelasting om de schijven tegen weg te strepen. Verhuur je wel en kies je voor de cedolare secca, dan helpt dat evenmin: dat is volgens de Agenzia delle Entrate een vervangende heffing in plaats van IRPEF, en de renovatiegids zegt dat de aftrek niet bruikbaar is voor wie alleen zulke inkomsten heeft. Alleen wie in Italië gewone IRPEF betaalt, bijvoorbeeld over huur zonder cedolare secca of over ander Italiaans inkomen, heeft er iets aan, en nooit meer dan die IRPEF.

Wat in een jaar niet tegen belasting kan worden weggestreept, wordt volgens de gangbare Italiaanse uitleg niet uitbetaald en schuift ook niet door naar een volgend jaar. Laat een Italiaanse commercialista dus nagaan of jij IRPEF gaat betalen voordat je de bonus in je begroting opneemt. Houd de betaalvoorschriften wel aan: ga je later verhuren met gewone IRPEF, dan kun je de resterende schijven alsnog gebruiken.

Wat wel direct scheelt: 10 procent btw

Een voordeel dat niet van je Italiaanse inkomstenbelasting afhangt, is het verlaagde btw-tarief. Op gewoon en buitengewoon onderhoud aan een woning rekent de aannemer 10 procent btw in plaats van 22 procent. Bij restauratie en renovatie geldt 10 procent ook voor afgewerkte onderdelen die worden ingebouwd, zoals deuren, kozijnen, sanitair en ketels. Bij onderhoud zijn er grenzen: voor zogenoemde beni significativi, waaronder kozijnen, ketels en sanitair, geldt het lage tarief maar voor een deel van hun waarde, en materialen die je dan zelf inkoopt vallen erbuiten. Het honorarium van de geometra of architect valt niet onder het lage tarief. Vraag de aannemer om op de offerte per post het btw-tarief te zetten.

Rekenvoorbeeld: een hoeve met 140.000 euro aan werk

Stel: je koopt in 2026 een boerderij als tweede woning, de geometra begroot de renovatie op 140.000 euro en je betaalt alles in 2026. Je verhuurt het huis niet en hebt geen ander Italiaans inkomen. Bedragen en percentages van de bank zijn aannames voor dit voorbeeld.

• Bonus bij betaling in 2026: 36 procent van maximaal 96.000 euro = 34.560 euro, in tien schijven van 3.456 euro.
• Hetzelfde werk betaald in 2027: 30 procent van 96.000 euro = 28.800 euro, of 2.880 euro per jaar.
• Italiaanse IRPEF zonder verhuur: geen, omdat de IMU die vervangt. Elke schijf levert dan 0 euro op.
• Uitbetaling per fase bij een bank die 80 procent van de gemaakte kosten volgt: van een fase van 40.000 euro schiet je 40.000 euro voor en krijg je na de controle hooguit 32.000 euro terug; 8.000 euro blijft eigen geld.

Over de hele verbouwing dekt zo'n bank hooguit 112.000 euro, 80 procent van 140.000 euro, en alleen als dat onder 80 procent van de getaxeerde waarde na afloop blijft. Voor een koper zonder Italiaans inkomen valt dat percentage vaak lager uit. Reken de bonus in dit geval op nul, en zorg dat je de grootste fase helemaal zelf kunt voorschieten.

De Nederlandse kant van een verbouwing in Italië

Voor de Belastingdienst blijft de Italiaanse woning een bezitting in box 3, gewaardeerd tegen de waarde in het economische verkeer. Een geslaagde renovatie verhoogt die waarde, en dus ook wat je in box 3 aangeeft. Leen je voor het werk bij een Italiaanse bank, of verhoog je je Nederlandse hypotheek om de verbouwing te betalen, dan is dat een schuld in box 3; renteaftrek in box 1 is er niet voor, ook niet als het geld van je eigen huis komt. De tarieven en drempels voor 2026 staan in onze gids over de kosten van een huis in Italië, de afwegingen bij lenen op je Nederlandse huis in overwaarde gebruiken voor Italië.

Volgens het belastingverdrag tussen Nederland en Italië van 8 mei 1990 mag Italië de woning belasten. Nederland verleent een vermindering, berekend over de waarde min de hypotheek die op de woning rust, maar adviseurs wijzen erop dat die de Nederlandse heffing niet altijd volledig wegneemt. In Italië kan de verbouwing ook de jaarlijkse IMU verhogen. Verandert het werk de omvang, de indeling of de categorie van de woning, dan moet een technicus in de regel binnen 30 dagen na afloop de kadastrale gegevens bijwerken met een DOCFA-aangifte. De nieuwe rendita wordt de grondslag voor de IMU.

Begroot ruim en reken met de tijd

Bij een oud stenen huis komen de grootste posten pas boven als er gesloopt wordt: vocht in de muren, een fundering die versterkt moet worden, leidingen en elektra die volledig vervangen moeten worden, een dak dat alleen van buiten in orde leek. Op het platteland komen daar de aanvoer van materiaal en de beschikbaarheid van vakmensen bij. Spreek met de aannemer af dat zijn termijnen het ritme van de bankcontroles volgen, en houd een reserve aan die de grootste fase plus onvoorziene kosten dekt. Een hypotheek met uitbetaling per fase heeft bovendien een einddatum voor het werk, bij UniCredit 24 maanden. Een project dat stilvalt, botst dus ook met je lening.

Veelgestelde vragen

Verder lezen over kopen in Italië

• Kosten bij het kopen van een huis in Italië
• Hypotheek voor niet-inwoners in Italië: de verschillen
• Het voorlopige koopcontract in Italië en je hypotheek